XXXX郑州写字楼市场调研报告初稿.pptx

2012郑州写字楼市场报告 （初稿） 锦和添恒 2013年02月;沟通目录:;中心城区城市用地增长边界：东至京港澳高速公路，西至环城高速公路，北至黄河湿地保护区，南至南水北调中线工程。 政府主导城市外扩，建成多组团城市：规划对郑州市发展定位为：全国区域性中心城市；市区由中心、北部组团、西部、东部和南部组团组成，采取“多中心、组团式”布局。 郑州中长期最有利的发展方向是东和北：西向和南向受到老工业区的阻隔，目前发展以工业为主；城市外扩选择的方向必然是城市形象好、土地收储容易的东区和北区。 ;郑州最早的商业中心;CBD中央商务区，总用地面积约2平方公里，有“郑州国际会议展览中心”、“河南省艺术中心”及60栋高层建筑构成。商务氛围浓厚且商业配套较为成熟； 龙湖区域：在CBD的北部，将现在的洼塘地开挖为具有相当规模的人工湖—龙湖，龙湖周边???为CBD副中心，规划为国际性旅游度假、文化教育和高级居住区。 CGD以新省政府为核心，周边聚集了20多家政厅级单位，政务氛围非常浓厚； 高铁板块：缘于高铁站的兴建，众多开发商纷纷 来此区域拿地建楼，此板块的写字楼、商业体量庞大，目前处于开发建设中，此板块成熟预计还需要5-10年。;写字楼市场概况;写字楼市场概况;甲A写字楼界定标准：体量在5万㎡以上，标准层面积2000㎡左右，净高在2.8m以上，停车位不低于150㎡/个以及其它智能化要求，售价不低于10000元/㎡。 从图中可以看出郑州整个写字楼的分布主要集中在东区，西区由于是老城市，受规划限制 ，目前写字楼项目较少且不集中。 ;东区写字楼竞争格局;区域竞争格局;从数据整理中能看出，郑州西区的写字楼开发较早，品质及配套普遍偏低，产品竞争力方面偏弱，整个东区的写字楼的品质相对西区高，并且东区的写字楼精装项目已经开始陆续涌现，从目前市场表现来看，尽管有些项目位置较偏僻，但产品配置水平仍较高。;目前郑州重点在售写字楼主力户型面积分布区域差异性较大，西区、金水区写字楼项目主力户型主要集中在100-120平米左右，郑东新区主力户型面积较大，主要集中在150-200平米左右，主要与项目品质与区域市场特点和客户特征有关。;郑州市当前已入驻甲A级写字楼较少，主要分布在金水路商务板块和郑东新区CBD板块，由上表可以看出，租金水平与写字楼档次存在正比关系，楷林、地王大厦、绿地峰会等高端写字楼租金在3元/㎡·天以上，其它甲A级写字楼租金水平通常在3元/㎡·天左右。 高铁区及行政板块暂未形成租赁市场，促进了金水区和郑东新区年均租金的增长，分别为13%和11%。后期随着郑东新区众多高端写字楼的入市，市场将趋于饱和，同时带来租赁市场竞争压力大，市场租金可能出现“租金小幅上涨”的趋势，随着新兴产业和产业转移，写字楼市场需求将持续走高，核心城区写字楼租金将维持一定幅度上涨。;西区的写字楼价格8700—12000元/m2不等，西区缘于老城区，地理及规划所限，写字楼的档次普遍较低，普遍是准甲级写字楼，且写字楼和住宅大多都混合在一起，无品质感可言； CBD和CGD的写字楼除了千玺广场（已交房）地标性建筑价格在45000-50000外，此区域的写字楼主流价格18000-20000元/m2左右并且此区域的写字楼品质较高； 高铁区域的写字楼主流价格12000-13000元/m2，此区域 的写字楼供应量剧增，开发商纷纷打出“价格战”，随着未来供应量更多的入市，这种“价格战”会更加激烈。;从企业数量角度分析，郑州甲A级写字楼租户以社会服务业、制造业、批发和零售贸易，餐饮业与房地产业为主，占到所有租赁客户的75%之多。其中，社会服务业是随着城市经济的发展而被带动快速发展的行业，因此随着郑州经济的不断发展，这一行业的租户比例还会有所提高。 ;500㎡以上客户：金融、保险业的需求面积较大，多为整层承租，平均需求面积接近1500平方米；国家机关与科学研究服务业需求面积较大，接近1000㎡，但租户较少；建筑行业租户办公楼需求平均面积560.65㎡。;从成交客户购买动机分析，写字楼购买者客户主要以投资为主，投资为目的客户占比65%，以自用为目的购买写字楼的占比35%。;投资型客户：因高铁区域的规划及发展，市场上涌现出大批的投资客，其中不乏大量的投机客，此类客户看中短期利益、快速的升值速度及较大的升值空间，例如某些客户希望6年内回收成本； 自用型客户：实力雄厚的自用型客户较为低调，且大部分为私企，集中在金融、外贸、工程机械、建筑、矿产等行业中，更关注产品的形象、品质及工程进度； 共性：郑州客户对品牌的认可度较高，所以有时候，有些客户只认品牌却不关注实实在在的投资回报，例如郑州住宅市场保利的项目首次开盘销售600多套，建业的项目、升龙的以及绿地的项目都有忠实的追随者；因此，从数据上也能看到，在郑