世邦魏理仕宁波国大雷迪森国际中心商业项目发展定位报告111PPT.pptx

11th May, 2006;目录;社会经济环境分析;宁波概况;2000-2005年，GDP年均增幅21.6%； 2005年三类产业的GDP贡献比例为5.3:55.3:39.4，5大支柱产业都属于第二产业： 电气机械及器材制造业 石油加工及炼焦业 服装及其他纤维制品制造业 普通机械制造业 烟草加工业; 2000-2005年，合同利用外资年均增长率高达68.6%； 按照外商投资行业分类，2004年，制造业外商投资占外商投资总额的85.99%；按行业外商投资前5位都属于制造业： 电气机械及器材制造业 金属制造业 通用设备制造业 通信设备、计算机及其他电子设??制造业 化学原料及化学制品制造业 这说明，绝大多数宁波外资企业都与制造业相关，相应的外企中的外籍人士的工作地点多在各主要工业园区。这些外资企业及相关上下游企业都将可能产生工业园区以外的写字楼需求，其员工也将产生居住、日常消费等方面的需求。 2004年外商投资6强： 香港?38.9% 英属维尔京群岛?10.7% 开曼群岛?10.4% 美国?7.58% 日本?6.9% 台湾?5.9％ 外商投资额间接反映了宁波的外资企业数量中以港台企业数量最多，其次为西方国家投资企业，再次为日本企业，另外韩国企业也占有一定数量，如LG，相应的，企业数量在很大程度上也决定着在甬工作的外籍人士数量比例。;宁波的私营经济的实力与规模在国内居于前列： 至2001年底，宁波市有个体工商户221,398户，私营企业46,651户，均居浙江省第一。 2001年宁波市个私企业拥有的省著名商标数已达28件，跃居浙江省第一。 15项个私经济发展指标中，宁波市有12项位居浙江省各地市之首。 2002年宁波实有个体工商户21万余户，其中个私企业54,352家，共创产值1,258亿元，占宁波GDP总产值近90%。一份由宁波市政府发布的报告指出，目前宁波个私经济正在发生三大变化，呈现出由数量型向质量型、粗放化向集约化、内联内销为主向内外双向联销的变化。 宁波今天已形成产业集聚效应，产生像鄞州的服装、慈溪的小家电等超大规模产业带，宁波的民营经济不仅产业分工明显，而且产生了一大批执行业牛耳的旗舰级企业。以服装业为例，2001年宁波服装业销售产值分别是温州、大连的1.97倍、4.63倍，在全国拥有绝对的优势，其中雅戈尔、杉杉和罗蒙在业内五强中分居第一、二、五位，其他如三星奥克斯占据着国内电表业榜首，帅康、方太则分食了国内厨具行业的半壁江山。; 人口保持稳定增长，近10年来的人口平增长率达到0.54%。 ; 2000-2004，宁波市房地产开发投资快速增长，年增长率都在20%以上； 2005年的宏观调控政策一定程度上控制了宁波的房地产开发投资增长速度，同比2004年仅增长6%； 根据2006年3月份两会以及4月7日“十一五房地产价格影响因素高层研讨会”的必威体育精装版政策信息及中央动 向，2006年政府会继续进行房地产市场调控，调控措施及方向主要包括： 稳定房地产市场价格。建设部、社会科学院等权威部门认为房地产市场价格偏高主要源于刚性需求及产品结构，有其合理性； 加大中低价位商品房的开发，通过这个方法来解决普通居民购房问题，而不是通过打压房价来解决问题； 房地产投资规模将会在一定程度上受到限制，一些资金类型包括保险资金等将被禁止进入房地产开发市场。 ;总体规划;区域规划背景;社会经济环境小结;地块分析;基地现状;轨道交通分析;人口/企业数量分析;基地分析小结;写字楼市场;主要写字楼的区域分布;未来供应;未来写字楼的区域分布;未来供应;2. 土地供应预计(1) ;2. 土地供应预计(2) ;未来供应;需求; 宁波科技园区内发展起来的高科技、研发型企业的办事处及其上下游服务型企业， 如咨询公 司、科技、教育等行业也将是本项目吸引的目标客源。目前，宁波科技园区已吸引入驻企业 1,000多家，高科技型企业600余家。目前科技园区内的办公楼数量少且品质较低，因此本项 目也有望吸引一些在科技园区内的企业在此设置品质高档的办公场所。 除此之外，紧邻会展中心为本项目的写字楼吸引广告、设计、装潢行业的企业提供了便利条 件。 上述需求，保证了本项目上市时能够获得足够的市场需求份额。;产品研究;江东区域在售写字楼概况;写字楼竞争分析;竞争楼盘——新天地国际商务大厦;;竞争楼盘——上东国际;典型楼盘——波特曼写字楼;公寓市场分析;细分市场定义;现有产品分布;市场供应及销售情况分析;;从上面的表中可以看到，本地投资者是目前宁波单身公寓产品的最大买家，其次为本地的年轻夫妇购买用于婚房或临时过渡房，再次为异地投资者及境外投资者； 在调查过程中我们发现，宁波本地市民购买