上海城投·露香园项目营销报告.pptx

城投·露香园项目营销报告;刚刚拿到项目资料的我们，很激动！;面对好项目，激动是不言而喻的！;TIME IS UP!;开篇之困 ——市场形势与竞争格局;Chapter One 开篇之困 市场形势与竞争格局;我们的困惑源于当前，对于房地产行业而言 ——这是一个从未经历过的时代！;房地产调控政策持续收紧，明年政策放松的可能性不大;房地产政策持续收紧的背景下，;市场走势;;市场形势;限购导致高端客户 购买资格出现问题;别墅市场;板块市场;;竞品板块;板块概述： 人民广场板块位于延安东路以北的黄浦区域，东临河南路，西至成都北路，北靠苏州河，南至延安东路。 板块特点： 人民广场板块是整个上海的中心，是上海的地标，拥有南京路和人民广场两大CBD商圈，商务楼宇鳞次栉比。 轨道交通： 板块内集中了地铁1、2、8号线多条轨道交通，版块内有5个???道交通站点，人民广场是市内重大的交通枢纽 市场情况： 2010年至今板块仅上海滩新昌城成交3套公寓，为137㎡的二房和148、250㎡的三房，成交均价为25369元/㎡，脱离市场价格水平。该项目近期开盘时间为2007年，目前已经售罄;板块概述： 南京西路板块是指胶州路以东、新闸路以北、安远路以南、苏州河以西的区域 板块特点： 南京西路板块是上海传统市中心，板块内有富有时尚气息的静安寺、南京西路商圈（知名的奢侈品聚集地）及威海路传媒文化街，还有具备文化沉淀的百乐门、上海展览中心等 轨道交通： 板块中轨道交通有7号线和2号线，板块内有2个轨道交通站点，两条轨道交通分别连接上海的东西南北四个方向。 市场情况： 2010年至今板块仅静安华庭有成交，成交集中于2010年1月和6月，均价27717元/㎡，为77-93㎡的一房和119㎡的二房。项目近期开盘时间在2009年，目前已经售罄;板块概述： 淮海中路板块西起陕西南路，东至西藏南路，北临延 安路高架，南边则与南卢湾以复兴中路为分界线，依托于淮海中路与新天地两大中心商业地段，以及诸多具有老上海气息的历史人文古迹，使板块东西方文化相互融合。 板块特点： 作为浦西内环以内的黄金板块之一，淮海中路板块将商业属性与历史人文属性相融合，淮海中路商业街东段集中了两千余家国内外著名公司机构，成为上海四大中心商务区之一。 轨道交通： 板块内1、8、10三条轨道交通，板块内有6个轨道交通站点，未来13号线也将这是复兴中路马当路换乘站点，板块交通优势将得到进一步的提升 。 ;;板块概述： 黄浦滨江板块位于黄浦区东部，沿黄浦江西岸，深处黄浦江的大拐角，北至苏州河，西邻城市中心人民广场与老西门区域，是上海的顶级豪宅聚集区之一 板块特点: 该板块的标志是百年积淀的外滩，代表了上海租界时期的历史文化，未来规划成为集文化娱乐、金融贸易、旅游休闲、生态居住为一体的高尚滨江区域 轨道交通： 区域内有2、4、9、10四条轨道交通，在黄浦滨江板块建设4个轨道交通站点，交通便利;项目;板块概述： 打浦桥板块位于卢湾区的中部，东起制造局路、肇周路与黄埔区为邻；西至陕西南路，瑞金南路与徐汇区相接；南沿斜土路；北靠建国东、中、西路 板块特点: 打浦桥板块与淮海路中央商务区、徐家汇城市副中心两大老牌商圈相临，成为区域性商业中心之一，是上海的中高档居住区和餐饮休闲区域 轨道交通： 区域内2、4、8三条轨道交通经过打浦桥板块，并设有4个轨道交通站点，交通便利。;;;竞争市场高端项目;竞争格局;;我们的敌人，绝不仅仅只是房子;在当前市场环境下，本项目必须成为目标客户的 唯一最优选择;三大核心问题;三条解决途径;Chapter Two 价值之源 项目理解与项目定位;我们始终坚持——对项目的理解： 整盘的高度是王道，而非就着地块论地块;理解项目之前，首先要清楚是“谁”在做项目？ ——对品牌的认识;项目理解;收购上海市城市排水有限公司的上海合流污水治理一期工程资产 ;;上海城投在全市范围内开发了多种物业类型的房地产项目;上海城投以尊重原有环境为前提进行区域及项目开发;上海市自来水科技馆 ;;品牌理解之后，接着明确在“怎样”的土地上做项目？ ——对土地的认识;“老城厢”——之于上海 并不是陌生的词汇 而它究竟意味着什么？;;老城厢的名称反映了上海市早年的历史进程及发展变迁;老城厢地区以复兴路、河南路为界，划分为四块功能区，基本以居住功能为主。 本项目位于老城厢规划的西北地块内，以居住功能为主;老城厢保留了众多古建筑，是上海市中心保存最完整的历史风貌区;老城厢区域的住宅在时代变迁中形成了上海具有代表性的里弄文化;里弄文化是以里弄建筑为载体，体现居住者之间的邻里感和家庭感;土地价值;回归项目本身，思考我们是“什么样”的项目？ ——对项目的认识;本项目地处上海城市中心，毗邻几大城市地标区