2020年合肥房地产市场分析报告.docx

2020年合肥房地产市场分析报告 目录 目录 01市场预判 02全国市场分析 03合肥市场分析 市场预判 历年量价和政策走向 土地市场 住宅量价市场 政策层面 I !1!政策层面’,四限已松动，此次政策调控周期比之前的周期来得更长.因为除了 限制性政策之外，政府使用更加长效的金融政策同时从土地层面上解决供求矛盾。 影响未来的是供求，而政策〃稳和“一城一策短期内不会变 !1! 土地政策 政繼面上，政府屡次鰹竟拍规则，由原来的,防止过热“，到.防下跌（防围标,禁马甲），让价值更高的地发挥除价格网1 之外更大的价值（竞自持）?让市场来定价，让开发商用脚投票，是好事！ 市场的下降真的只是因为政策吗？是又不是.本轮谒控标志性的四限“政策，纸面上尚在，但实际上已放松：”限价”一现在还 有几个盘能卖到?限”的那个价格？； ”限町一除了北上深，as松的落户政策已实现首套房轻松购买，多套房迁直系亲属户口实 现购买；“限签” 一已无限制；”限贷”政策，威力最大的还是首付成数的提高，购房iitt的提高直接圈氐了客户的购买能力，利 率虽有上浮，但放在校长的周期里，即使是目前上浮任困庠也在中间水平，而LPR1R政执行则是捋利率更加市场化，成1」于降低K体 利物呼，频?低^率”甚至“零利悼”运fi才际源的蝕. 这个周期比之前的周期来得更长，因为除了限制性政策之外，政府使用更加长效的金融政策同时从土地层面上解决供 求手盾。影响未来的是供求,而政策穏和一城一策“短期内不会变。 7 數据来源：世联行大uag 历年土市走向 I 2019供应12759亩，成交9004亩。土地供应面积持续处于高位，近五年来首次 破万亩，从土地供需端解决市场的矛盾 18000 16000 11S230 122?9 100009U41O1S5M4781086M72000201220182019 202012000 10000 9U4 1O1S5 M47 8108 6M7 2000 2012 2018 2019 2020 2019 2019年供应. 持续处于高量. ■供应面枳(?) ■成交面积(?) 成交面枳近5年内整体处于高位，2020年土地市场计划供应10185亩,2019和2020年供应面积均破万? 从土地供需端解决市场的矛盾 土地市场I区域供应 城区供应持续萎缩，稀缺，隹凸显。文旅.华侨城等开发商进入.小镇化发展， 合肥的辐射效应明显 ■ ■ ■ 1MX)2018?2019年合肥九区四县一市土地供应11MX) 2018?2019年合肥九区四县一市土地供应 1! 1400 1200 ■ 2019年供地面积（亩） 九区：2019年九区土地帰量滨湖居首,其次为包河区，经开区供应量58亩，政务无土地供应，九区供地面积相较于2018 年1升7降1持平； 县一市：2019年巣湖、长丰、庐江供应悬大超lOOOffi,庐江供应918亩，月畴供应723亩，四县一市供地面积相较于 2018年3升2降. 數即明I曲大戰据b 諛视只渉反居任艮舫住用地 对比2018年的各区域的成交楼面价 交成为主流.部分有溢价的地块，t!对比2018?部分有溢价的地块，也 二二二二二2地价上升）低溢价甚至底价成 实不少。小部分区域匚2018-2019年合肥九区四县一市土地成交量价1000对比2018年的各区域的成交楼面价 交成为主流.部分有溢价的地块，t! 对比2018 ?部分有溢价的地块，也 二二二二二2地价上升 ）低溢价甚至底价成 实不少。小部分区域匚 2018-2019年合肥九区四县一市土地成交量价 1000 1014 1000 BOO uaoc 10000 353 soao ?xjo 4000 2000 髙新区 茎山区 os as ■ 2018年成交面积（市） —2019年平均慢面价（元/吋 2019年平均楼面价5升9降 块，2019集中在者府板块，区域价值的差异帯来的地价的差异； 二二Z二二二“二土 ：二二二二二二 二二二23差异带来地价的差异；肥西是201晦供地集中在新兴的肥西边缘板块，2019年 供地集中在翡翠路沿线板块，与合肥主城的连接更紧密；包河是价值的倒挂，相对高地价的项目会有较大价格压力. 威据说唳世联大數据?■ 為据只涉艮居住及商任用地 I 土地市场12020年计划供应 2020年全市计划供应居住（商住）用地76宗合10185b;经开区计划供地面积623 亩满足市场需求’巣湖.肥东超千亩，加剧区域竞争 ，2020年全市居住类（含商住）计划供应76宗计10185亩，其中九区35宗合3834亩,四县一市41宗合6351亩。 -供地面积上，以巣湖、肥东、肥西为面积前三，分别为2972.88亩、1174亩、937亩； ‘供地宗数上