世联_北京万通先锋顺义天竺项目定位研究_142PPT.pptx

万通先锋顺义天竺项目定位研究中期汇报;区域平台;本项目开发目标;基于本体，寻找项目优劣势;经济技术指标;本项目0.6-0.8的容积率意味着什么？;中央别墅区是距东部区域最“快”的别墅区，本项目在区域内交通位置优势明显;中央别墅区投资价值显著，国际化氛围浓厚，国际学校聚集，别墅生活配套齐全;机场周边重大设施及产业规划带来区域城市化利好;项目地块内外部均无可利用的景观资源，周边环境差，且受一定航道影响;基于本体寻找优劣势;基于市场，优势变机会;中央别墅区市场变化;传统客户典型项目——大湖山庄;客户描述： 项目中投资客户比例大，占到80%，纯自住客户约20%； 购买客户大部分为中央别墅区区内客户，少数客户之前在区域内无置业经历，但与区域居住者有联系、通过他们了解到中央别墅区的投资价值，在性价比合适的前提下购买； 购买的驱动因素主要是投资回报，以及项目与城市和机场快速便利的通达性； 自住客户多兼有投资考虑，认可项目的纯正风格，和舒适的空间设计； 租赁客户多为欧美企业高管，少量国际学校教师。;客户描述： 投资客比例达40-50%，以区域内多次置业的传统投资客为主，项目B区良好的租赁表现及邻近ISB的优势坚定其投资信心； 自住客户多为区域内升级换迁客户（如名都园早期业主），习惯区域国际化生活氛围，看重本项目与国际学校的距离； 租赁客户整体预算水平高，约为4500-8000美金，主要为外企高管、使馆参赞，看重本项目方便孩子步行上学及社区周边配套成熟；;传统客户之于本项目机会启示;客户描述： 自住客比例达60%，有部分机场地勤、物流部门的中层员工，以及空港工业区企业中层和少量高层人员，为上班方便而购买； 自住客户最认可的是项目的价格便宜，不看重空间功能设计，但单价涨到7000元/平米后，销售遇到阻力； 自住客户多在市区内已有住所，在此处购买是考虑到区域的投资价值，可以为物业后期处置提供租赁或快速变现的可能； 投资客为区内传统客户，看重项目价格便宜，与周边公寓比较，性价比更高。;非主流客户之于本项目机会启示;“新??”客户典型项目——龙湾;“新鲜”客户典型项目——卓锦万代;“新鲜”客户典型项目——棕榈滩;“新鲜”客户之于本项目机会启示;项目优势与对应机会总结;面对机会，深入研究;机会1：区域平台优势吸引传统客户;机会1问题分解;指标对比;嘉浩国际 莱蒙湖别墅 丽斯花园;中央别墅区两大存在条件将不断加强，其他区域无法撼动其优势地位;机会1问题分解;北京外籍人口数量比例 ;机会1问题分解;;传统投资客价值关注与本体劣势对位;外籍租赁客户价值关注与本体劣势对位;传统自住客户价值关注与本体劣势对位;传统客户与本体劣势对位总结;机会1问题分解;机会1：区域平台优势吸引传统客户;机会2问题分解;借鉴成熟国际居住区案例——上海.碧云;碧云国际居住区发展历程启示;机会2问题分解;中央别墅区城市化发展相关规划;国门商务区整体规划;国门商务区产业发展意义;国门商务区配套建设意义;国门商务区建设开发可带动周边产业、人口的升级，提供区域级城市配套，但开发周期长，近期影响作用小;空港城、北京新国际展览中心具体规划;德国汉诺威展览中心经过50年的发展具备了较完整的城市功能，形成了会展相关产业的聚集;上海新国际展览中心经过5年的发展，始终未能形成相关产业的聚集和城市功能的提升;新国展的建设将带动会展相关产业发展，但形成产业和人口的长期规模聚集需要较长时间;首都机场扩建及产业区规划;机场扩建所带动的产业发展不会改变区域内现有的产业结构，对区域内相对低端的产业人口现状没有实质影响;机场扩建会带动区域第二产业发展，但不会带来产业人口层次的提高;公交网布局单一，捷运系统发展可提高区域公共交通便利性;中央别墅区城市化发展规划之于本项目的影响; “对区域未来规划（如机场扩建、国门商务区建设等）有一定了解，但短期内不会考虑此因素，觉得区域规划发展对房地产投资市场的促进作用需要一定时间。” ——名都园业主 刘先生 “来到项目的客户大多对区域周边规划发展有一定了解，但不影响决策，客户主要还是关注区域现状情况。给客户介绍项目时，对周边规划的描述仅停留在指出重大工程所在位置层面，不会深入讲解规划详情。”