20210524-中信证券-房地产行业专题研究：房地产业重定义.pdf

房地产行业专题研究 房地产业重定义 中信证券研究部 陈聪、张全国、李金哲、联系人：李宗儒 2021年5月24 日 房地产行业：新时代，多维度，重新认识房地产业 空间的开发——营建销售 房地产 行业 空间的运营——资产管理 空间的服务——智慧物管 空间的交易——租售服务 资料来源：中信证券研究部绘制 注：图片来自中信集团 2 空间的开发——常态调控之下的理性回归长路 3 房地产政策的目标和趋势分解 资料来源：中信证券研究部绘制 4 主客观因素共同推动去杠杆  客观上，三道红线和房贷集中度管理正在要求房地产企业控制杠杆，减少拿地规模。  主观上，由于项目预期盈利能力下降，信用利差走阔，大多数房地产企业也没有大规模举债的诉求  2020年底，57家样本公司剔除预收款的资产负债率73.4%，净负债率77.0%，货币资金对短期有息负债的 覆盖率为129.2%，分别较之2019年同期下降1.0，14.9和上升19.0个百分点。  样本企业剔除预收账款的资产负债率（%）  样本企业净负债率（%） 加权平均数 中位数 加权平均数 中位数 76.0% 110.0% 75.0% 105.0% 74.0% 100.0% 73.0% 95.0% 72.0% 90.0% 71.0% 85.0% 70.0% 80.0% 69.0% 75.0% 68.0% 70.0% 67