- 1、本文档共10页,可阅读全部内容。
- 2、有哪些信誉好的足球投注网站(book118)网站文档一经付费(服务费),不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
- 3、本站所有内容均由合作方或网友上传,本站不对文档的完整性、权威性及其观点立场正确性做任何保证或承诺!文档内容仅供研究参考,付费前请自行鉴别。如您付费,意味着您自己接受本站规则且自行承担风险,本站不退款、不进行额外附加服务;查看《如何避免下载的几个坑》。如果您已付费下载过本站文档,您可以点击 这里二次下载。
- 4、如文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“版权申诉”(推荐),也可以打举报电话:400-050-0827(电话支持时间:9:00-18:30)。
- 5、该文档为VIP文档,如果想要下载,成为VIP会员后,下载免费。
- 6、成为VIP后,下载本文档将扣除1次下载权益。下载后,不支持退款、换文档。如有疑问请联系我们。
- 7、成为VIP后,您将拥有八大权益,权益包括:VIP文档下载权益、阅读免打扰、文档格式转换、高级专利检索、专属身份标志、高级客服、多端互通、版权登记。
- 8、VIP文档为合作方或网友上传,每下载1次, 网站将根据用户上传文档的质量评分、类型等,对文档贡献者给予高额补贴、流量扶持。如果你也想贡献VIP文档。上传文档
查看更多
房地产行业专题报告
目录
一、财务分析:自下而上透视房企信用......................................................................................3
二、17 年-20 年:长效机制与周期嬗变.......................................................................................4
三、定性分析:违约角度观察,高杠杆和多元化是两大风险点 .................................................6
四、定量分析:在市场和经营中寻找相关性.............................................................................10
五、如何从财务的角度预测房企的信用风险.............................................................................13
请务必阅读末页的免责声明
2 / 15
房地产行业专题报告
一、财务分析:自下而上透视房企信用
财务报表是经营情况向公司战略的映射。财报的内涵不止在于反映公司现有经营状况,并且
也可以由果推因,从经营情况体现出企业竞争力进而映射出企业的战略导向。因此财务指标不仅
具有分析公司现状的含义,还可以自下而上透视公司经营逻辑,预测公司未来的发展。
图 1:财务报表囊括了公司的经营情况,竞争策略,公司战略等信息
资料整理:云锋金融
财务分析是房企信用分析的基础。对于房地产信用债研究来看,财务分析是研究房企信用的
基础。虽然由于财报制度的局限性,利润表相关指标与实际经营情况有所脱离,但公司的偿债能
力,运营能力,产品力等方面均在财报有所体现,而且还可以从财报中推测房企的竞争策略与公
司战略,从而结合宏观分析预测房企长期的信用变化。财务定量分析结合经营数据和战略定性分
析能对房企信用质量有更深入的研究。
信用评级模型的核心在于不同指标权重的配置。业内财务分析结合在买方信用评级模型中
应用于信用研究,信用评级模型能将公司隐性的信用分析框架显性化可视化,快速地将信用主体
的信用质量通过评分的形式可视化表达,并且可以通过比较评分与市场利差的差异发掘投资机
会。在信用评级模型中,财务指标占主要的定量部分,定量的方式是通过赋予各指标不同的权重
得出分值,因此房企信用财务分析的核心在于去除信息噪音,总结财务分析框架,找出影响房企
偿债能力的核心财务指标。
我们通过回顾历史归纳总结适应市场的客观财务分析框架。指标赋予权重的方法有多种,
类似历史回溯法、专家打分法、熵权法等,我们尽量排除主观因素从客观的角度去为财务指标赋
权,主要通过三种方法归纳信用财务分析框架:1、从结果出发,分析违约房企的战略,经营情
况总结财务恶化路径,筛选预测违约的财务指标;2、从市场出发,假设市场有效,市场的利差
体现了标的的违约可能性,那么通过多元回归的方式构造模型得出高显著度指标;3、从经营出
发,通过底线思维,假设现金短债比和净负债率的变化会极大增加违约的可能性,因此通过建模
分析筛选这两个指标的领先变量。最后集合三种方法的结果得出综合客观的信用财务分析框架。
请务必阅读末页的免责声明
3 / 15
房地产行业专题报告
图 2:本文从三个层面总结房企信用研究的财务分析框架
资料整理:云锋金融
二、17 年-20 年:长效机制与周期嬗变
我们房企研究的时间周期主要集中于17-20年,主要原因有三点:宏观面上17年-20年房地产
调控机制开始实施,宏观环境更有参考性;经营面上房企因融资管控和因城施策,增长模式由融
资杠杆向经营杠杆转换;市场面来看,这四年来,美元债市场规模不断增长,房企各种类型的违
约也略有发生,市场定价体系逐渐健全。因此考虑上述因素,研究17年-20年的房企行为和财务
表现对构造未来的信用财务分析框架更有参考性。
房地产长效机制熨平周期波动稳定行业节奏。2016年12月提出房地产长效调控机制,2017年
是长效机制实施的元年,4年来随着机制的完善和落地,长效机制对房地产周期的影响也初见成
效,因城施策使得70城房价波动趋于短波窄幅,过热城市的销售量价也都及时得到调控。融资的
收紧稳定了流进房地产业的资金速度,抑制房企过度加杠杆导致金融风险累积的行为,信托、债
券、贷款等常规融资渠道的收紧也改变了房企的经营行为。
请务必阅读末页的免责声明
4 / 15
房地产行业专题报告
图 3:房价波动趋向窄波微幅
图 4:2017 至今融资管控政策密集出台
数据来源:wind,云锋金
您可能关注的文档
- 2021年国家统一法律职业资格《商法》考试题库(含答案).docx
- 2021年《商法》法律知识考试题库(含答案).docx
- 2021年国家统考《商法》考试题库(含答案).docx
- 2021年国家统一法律职业资格《商法》考试历年真题题库(含答案).docx
- 2021年国家统一法律职业资格《经济法》考试题库(含答案).docx
- 2021年国家统考《经济法》考试题库(含答案).docx
- 2021年国家统一法律职业资格《经济法》考试题库(真题汇总).docx
- (必威体育精装版)民法行政法及其他考试题库(含答案).docx
- (必威体育精装版)法律知识:民法行政法及其他考试题库(含答案).docx
- (必威体育精装版)法律知识:民法行政法及其他考试题库(完整版).docx
- 人教新目标版英语九年级 中考模拟学情评估(三)(含答案).pdf
- 上海市风华中学2024-2025学年高三上学期9月阶段测试英语试题(无答案).pdf
- 统编版2024-2025学年语文六年级上册期末检测卷(有答案).pdf
- 人教新目标版英语九年级第二学期全册学情评估(含答案).pdf
- 内蒙古自治区巴彦淖尔市杭锦后旗第六中学2024-2025学年八年级上学期阶段性测试历史试题(解析版).pdf
- 湖南省娄底市涟源市部分学校2024-2025学年高一上学期9月月考语文试题 Word版无答案.pdf
- 湖南省衡阳市常宁市2023-2024学年七年级上学期期末考试英语试题.pdf
- 湖南省娄底市涟源市部分学校2024-2025学年高一上学期9月月考语文试题 Word版含解析.pdf
- 江苏省泰州市姜堰区城西实验学校2024-2025学年部编版九年级上学期月考历史试卷(原卷版).pdf
- 内蒙古伊金霍洛旗2022-2023学年七年级上学期期末考试英语试题.pdf
文档评论(0)