房地产行业报告:财务视角下的地产信用风险分析框架与应用.pptVIP

房地产行业报告:财务视角下的地产信用风险分析框架与应用.ppt

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房地产行业专题报告 目录 一、财务分析:自下而上透视房企信用......................................................................................3 二、17 年-20 年:长效机制与周期嬗变.......................................................................................4 三、定性分析:违约角度观察,高杠杆和多元化是两大风险点 .................................................6 四、定量分析:在市场和经营中寻找相关性.............................................................................10 五、如何从财务的角度预测房企的信用风险.............................................................................13 请务必阅读末页的免责声明 2 / 15 房地产行业专题报告 一、财务分析:自下而上透视房企信用 财务报表是经营情况向公司战略的映射。财报的内涵不止在于反映公司现有经营状况,并且 也可以由果推因,从经营情况体现出企业竞争力进而映射出企业的战略导向。因此财务指标不仅 具有分析公司现状的含义,还可以自下而上透视公司经营逻辑,预测公司未来的发展。 图 1:财务报表囊括了公司的经营情况,竞争策略,公司战略等信息 资料整理:云锋金融 财务分析是房企信用分析的基础。对于房地产信用债研究来看,财务分析是研究房企信用的 基础。虽然由于财报制度的局限性,利润表相关指标与实际经营情况有所脱离,但公司的偿债能 力,运营能力,产品力等方面均在财报有所体现,而且还可以从财报中推测房企的竞争策略与公 司战略,从而结合宏观分析预测房企长期的信用变化。财务定量分析结合经营数据和战略定性分 析能对房企信用质量有更深入的研究。 信用评级模型的核心在于不同指标权重的配置。业内财务分析结合在买方信用评级模型中 应用于信用研究,信用评级模型能将公司隐性的信用分析框架显性化可视化,快速地将信用主体 的信用质量通过评分的形式可视化表达,并且可以通过比较评分与市场利差的差异发掘投资机 会。在信用评级模型中,财务指标占主要的定量部分,定量的方式是通过赋予各指标不同的权重 得出分值,因此房企信用财务分析的核心在于去除信息噪音,总结财务分析框架,找出影响房企 偿债能力的核心财务指标。 我们通过回顾历史归纳总结适应市场的客观财务分析框架。指标赋予权重的方法有多种, 类似历史回溯法、专家打分法、熵权法等,我们尽量排除主观因素从客观的角度去为财务指标赋 权,主要通过三种方法归纳信用财务分析框架:1、从结果出发,分析违约房企的战略,经营情 况总结财务恶化路径,筛选预测违约的财务指标;2、从市场出发,假设市场有效,市场的利差 体现了标的的违约可能性,那么通过多元回归的方式构造模型得出高显著度指标;3、从经营出 发,通过底线思维,假设现金短债比和净负债率的变化会极大增加违约的可能性,因此通过建模 分析筛选这两个指标的领先变量。最后集合三种方法的结果得出综合客观的信用财务分析框架。 请务必阅读末页的免责声明 3 / 15 房地产行业专题报告 图 2:本文从三个层面总结房企信用研究的财务分析框架 资料整理:云锋金融 二、17 年-20 年:长效机制与周期嬗变 我们房企研究的时间周期主要集中于17-20年,主要原因有三点:宏观面上17年-20年房地产 调控机制开始实施,宏观环境更有参考性;经营面上房企因融资管控和因城施策,增长模式由融 资杠杆向经营杠杆转换;市场面来看,这四年来,美元债市场规模不断增长,房企各种类型的违 约也略有发生,市场定价体系逐渐健全。因此考虑上述因素,研究17年-20年的房企行为和财务 表现对构造未来的信用财务分析框架更有参考性。 房地产长效机制熨平周期波动稳定行业节奏。2016年12月提出房地产长效调控机制,2017年 是长效机制实施的元年,4年来随着机制的完善和落地,长效机制对房地产周期的影响也初见成 效,因城施策使得70城房价波动趋于短波窄幅,过热城市的销售量价也都及时得到调控。融资的 收紧稳定了流进房地产业的资金速度,抑制房企过度加杠杆导致金融风险累积的行为,信托、债 券、贷款等常规融资渠道的收紧也改变了房企的经营行为。 请务必阅读末页的免责声明 4 / 15 房地产行业专题报告 图 3:房价波动趋向窄波微幅 图 4:2017 至今融资管控政策密集出台 数据来源:wind,云锋金

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