思源_贵阳劲嘉地产_小河项目前期定位策划报告_116.pptx

;;;;核心问题提炼?定位原则;核心问题提炼?开发目标解析;本案地块开发条件： 项目位于小河区长江路，长江路至今尚未修通（现已修至珠江路处，尚未修至本案处），因此本案周边配套匮乏，沿街整体形象较差。 本案周边现有一些厂房设施，灰尘污染较为严重，且地块东侧紧临铁路，噪音污染严重。 本案地块有一定规模，属于中等规模项目，但地块被山脉、水塘等自然地形分割较为零散，对开发规划有一定不利因素（共分割成了9块地）。;核心问题提炼?地块条件解析;高压线分割;区域外市场： 贵阳房地产市场已经形成以两城区为核心，金阳新区为新生龙头，小河区、乌当区、白云区为市场均衡的局面。两城区由于土里存量及地块规模限制，市场已经逐步趋于平缓，量小价高是其显著特点，以金阳新区为代表的各郊区大规模住宅群已在贵阳的房地产发展中成为趋势，各周边区域以其不同的特色已对中心城区形成合围之势，且周边区域间竞争也异常激烈。另外三马片区、渔安井片区、太慈桥片区等相对落后的片区也将进行开发，加入未来市场区域竞争。;竞争优劣： 金阳新区利用政府政策导向，房地产行业快速发展建设，已占据主导市场份额，乌当区利用自身与两城区距离较近的优势，发展区域特色项目，白云区在各周边区域中无优势可言，因此发展较缓。 本项目所在区域小河区则利用开发时间早、区域配套相对成熟、距两城区距离较近的优势，已经发力成为现今仅次于两城区、适宜居住的成熟片区，但从市场大的发展方向上看，区域发展速度放缓，竞争较金阳新区偏弱，竞争压力加大。;郊区新生主导力量;区域内市场： 小河区区域内市场目前存在着两种市场竞争格局，一种是规模大盘之间的产品、价格竞争，另一种是中小规模项目的地段、价格之争，从本项目的属性来看，属于本区域边缘规模大盘，其竞争类型属于第一类。;竞争优劣： 在整个区域内可与本项目形成竞争的现有项目应属，山水黔城、兴隆珠江湾畔、大兴星城等项目，山水黔城开发时间较早，社区成熟度高，其入住后户籍归属南明区，且产品设计特色突出、优势强，其中高端大盘优势明显，兴隆珠江湾畔则属于自身产品有一定特点，但价位相对较低，较为经济实惠的项目，大兴星城由于其位置及交通原因，其采用的是低价销售策略，属区域内大规模项目中价位最低的项目。 从本项目的现有地块条件来看，区位较接近于兴隆珠江湾畔，但自身自然环境在区域内佳，地形地貌丰富，对地块规划产品的可塑性较强。;山水黔城;区域环境： 小河区属贵阳房地产行业郊区化发展的较早区域，有较好的区域行业发展环境； 整个区域配套成熟度较高，生活便利性较强，适宜居住区建设； 距离市中心较近，有较多的人气，客户资源丰富。 市场环境： 区域间市场竞争较强，小河区在各郊区区域竞争中处于中游位置，优劣势较显著； 区域内市场现有在售项目多以中小项目为主，规模型项目多处于销售收尾阶段，对本案影响相对较小，本案在明年将会成为区域内又一标杆大盘，本案规模优势明显。 开发环境： 本案的区位稍偏，地块自然分割较为严重，项目后期规划的创造性偏弱； 项目的自然环境佳，地形丰富等特点可以对前期规划有倾向性打造，便于找到各类型产品的核心卖点。;开发策略： 区域地位、市场环境、竞争形势已经摆在眼前，我们所要做的首先是跳出区域内竞争，紧追市场热销点、填补市场空白点！ 如何定位： 贵阳市场上现已出现了众多产品风格的项目，可以说产品线已十分丰富，这也为后来项目出了难题，什么样的项目产品才能引爆市场？ 产品方向： 我们认为在找准产品切入点的同时，赋予产品更多精神层面的附加值是后续项目的破冰之路，那么从房地产开发的各类形式来讲，生态度假型地产可以说是现有市场的一个空白点！;;;开发策略方向? 开发战略;开发策略方向? 定位策略;开发策略方向? 定位策略;开发策略方向? 定位策略;开发策略方向? 定位策略;开发策略方向? 定位策略;开发策略方向? 物业发展策略;开发策略方向? 物业发展策略;开发策略方向? 物业发展策略;开发策略方向? 物业发展策略;;;案例借鉴?深圳华侨城;;用地性质;华侨城人行系统规划示意;总结： 华侨城旅游主题地产是???侨城综合社区的一个组成部分，为综合社区开发注入了鲜明的主题； 社区综合开发作为崭新的土地运营理念，超越了单纯的地产开发模式，它提供给居民的是整体的生活环境，而不仅仅是居所； 社区综合开发突破了单一功能主义的藩篱，社区各功能要素之间相互协作，能形成统一、完善的社区生命有机体； 社区综合开发不是各要素的简单堆砌，开发商不仅应具备优秀的建筑和城市规划知识，还要熟悉各要素所属领域的专业知识，掌握系统论，具备社会学眼光； 在房地产开发竞争激烈、无序的背景下，社区综合开发能使城市避免过细的条块分割，有利于保证城市形态的完整性，符合社区、城市的可持续发展； 社区综合开发适合城市化进程的需要，是一次土地价值不断被发现的