房地产业税务稽查业务手册.pptx

房地产业税务稽查业务培训 国家税务总局稽查局 2007年8月 房地产业税务稽查业务流程 主讲人 王友炎 第一章 房地产开发基础知识 第一节 概念名词解释 第二节 经营的特点 第三节 基本流程 第四节 行政审批管理 第五节 涉及相关法律法规 第六节 税收管理 第一节 概念名词解释 房地产开发分类 土地开发 房屋开发 城市基础设施和公共配套设施的开发 代建房开发 第一节 概念名词解释 土地的开发与经营  企业将有偿获得的毛地，经过拆迁安置，“三通一平”或“七通一平”后，形成熟地，直接对外有偿转让、出租给其他单位使用，这一过程称为房地产的一次开发。所谓“三通一平”是指：水通、电通、路通，场地平整；所谓“七通一平”是指：给水、排水、供电、供热、供气、电讯、道路畅通、场地平整。 第一节 概念名词解释 房屋的开发与经营 房屋的开发指房屋的建造。房地产企业在开发完成的熟地地上继续开发商品房、出租房、周转房、安置房和代建房等建筑物、构筑物，开发完成后，作为商品作价出售或出租，或作为固定资产自用。这一过程也称为房地产的二次开发。 第一节 概念名词解释 城市基础设施和公共配套设施的开发 第一节 概念名词解释 代建工程的开发   代建工程的开发是企业接受政府和其他单位委托，代为开发的工程。如市政工程、办公楼、职工住宅等。 第一节 概念名词解释 房地产开发企业的资质等级  （一）有100万元以上的注册资本； （二）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和 第一节 概念名词解释 资质等级的开发项目适用范围 一级资质房地产开发企业可承担建筑面积在20万平方米以上居住区的开发建设任务，以及其他与其投资能力相当的房地产开发建设任务，技术复杂程度不受限制，经批准还可以承担专门的土地开发任务。 第一节 概念名词解释 资质等级的开发项目适用范围 二级资质房地产开发企业可承担建筑面积在20万平方米以上居住区的开发建设任务，以及其他与其投资能力相当的房地产开发建设任务，原则上不得承担专门的土地开发任务和技术要求特别高的建筑项目。 第一节 概念名词解释 资质等级的开发项目适用范围 三级资质房地产开发企业可承担建筑在12万平方米居住区的开发建设任务，以及其他与其投资能力相当的房地产开发建设任务，但不得承担含有12层以上、跨度超过24米的建筑物的建筑项目。 第二节 经营的特点 1.开发经营的计划性、合法性 2.开发经营业务的复杂性 3.开发建设周期长，投资数额大 4.经营风险大 第三节 基本流程 1.项目设想及可行性研究 2.项目立项及企业审批 3.项目规划 4.土地使用权取得 5.征地、拆迁 6.工程建设 7.房地产经营 8.物业管理 第四节 行政审批管理 房地产开发的手续 房地产企业在交易市场参加竟标、竟拍、竟牌，取得《中标通知书》后，即进入前期手续办理程序。在土地交易市场成立以前，房地产企业办理各项审批程序非常烦琐复杂。实行土地招、拍、挂以后，手续相对简单很多。一些前期手续如拆迁、初步规划、选址等由土地储备中心代为办理。 第四节 行政审批管理 房地产开发的手续 中标的开发企业自行办理的手续涉及十几个政府部门，但最主要的是计划部门、规划部门、土地及城市建设主管部门。 前期手续办理，最重要的是要取得以下四证： 《建设用地规划许可证》 《建设工程规划许可证》 《国有土地使用证》 《建设项目开工许可证》 第四节 行政审批管理 取得计划部门审批意见 根据《中标通知书》、《履约保证书》，向市发改委提交《项目意见书》，取得审批意见； 提交项目可性行研究报告，取得《建设项目投资计划书》。 第四节 行政审批管理 取得规划部门审批意见 主要取得两证： 《建设用地规划许可证》 《建设工程规划许可证》 第四节 行政审批管理 取得土地部门意见 取得《建设用地许可证》后，向土地储备中心缴清土地价款，到国土资源与房屋局办理《国有土地使用证》。 第四节 行政审批管理 取得建设主管部门意见 《建设项目开工许可证》 第五节 涉及相关法律法规 土地使用权划拨 是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使