房地产投资概述.pptx

房地产投资; 一、 房地产投资的概念 房地产投资是指人们为实现某种预定的目标，直接或间接地对房地产的开发、经营、管理、服务和消费所进行的投资活动。 ;从房地产的投资形式角度：直接投资、间接投资。 从房地产投资的用途角度：地产投资、住宅房地产投资、商业房地产投资、工业房地产投资等。 从房地产投资经营方式角度：出售型房地产项目投资、出租型房地产项目投资和混合型房地产项目投资。 ;从房地产投资形式的角度 直接投资 投资者直接参与房地产开发或购买房???产的过程并参与有关的管理工作。 包括从购地开始的开发投资和物业建成后的置业投资两种形式。 间接投资 将资金投入与房地产相关的证券市场的行为。房地产的间接投资者不需直接参与有关投资管理工作。 具体投资形式包括：购买房地产开发投资企业的债券、股票；购买房地产投资信托基金和房地产抵押贷款证券等。;房地产开发投资 所谓房地产开发投资，是指投资者从购买土地使用权开始，通过在土地上的进一步投资活动，即通过项目策划、规划设计、和施工建设等过程，建成可以满足人们某种入住需要的建筑物及其附属设备、设施与环境，即房地产商品，然后将其推向市场进行销售，将房地产商品转让给新的投资者或使用者，并通过这个转让过程收回投资，实现开发商获取投资收益的目标。 ? ;房地产置业投资 这种投资的对象可以是开发商新建成的物业，也可以是房地产市场上的二手货。这类投资的目的一般有两个，一是满足自身生活居住或生产经营的需要即自用，二是作为投资将购入的物业出租给最终的使用者，获取较为稳定的经常性收入。这种投资的另外一个特点是在投资者不愿意继续持有该项置业投资时，可以将其转售给另外的置业投资者，并获取转售收益。 ;从房地产投资的用途角度 地产投资 即单纯地投资于土地，利用土地的买卖差价和进行土地开发后出售或出租经营来获取投资收益。 住宅房地产投资 投资于住宅房地产，既可直接出售，也可进行租赁经营。 商业房地产投资 主要以出租经营为主，收益较高，但同时承担的风险也较大。投资的对象包括写字楼、商场、旅馆、酒店和各种娱乐设施等。 工业房地产投资 我国目前工业房地产投资主要集中于开发区建设中，其他都是随一般工业投资进行的。;从房地产投资的经营角度 出售型房地产项目 以预售或开发完成后出售的方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。 出租型房地产项目 以预租或开发完成后出租的方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。 混合型房地产项目 以预售、预租或开发完成后出售、出租、自营的各种组合方式得到收入，回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。;二、房地产投资优劣对比;三、房地产投资影响因素： 1、投资者自身因素。 2、投资对象因素。 3、投资环境因素。 ; 投资者自身因素。 1、资金实力。 2、投资经验。 3、经营管理水平。 4、投资意向认识。 5、其它因素（投资需求、兴趣） ;投资对象因素。 地理位置（投资项目所在区位）、地质条件、地块形状、土地面积和建筑面积、规划条件、房屋施工质量、房屋用途、装修水平、房屋设备水平、房屋结构类型、规划条件等等。 ;投资环境因素。 政治限制因素、社会文化要求、经济繁荣程度、市场供求、自然环境、金融货币的投放、重大项目的建设、人口变化、配套的条件、物价水平、工资收入、消费水平、其它方面（通货膨胀、科技发展水平等等）。 ;四、房地产投资特征;房地产投资的回收期长和长周期性 整个房地产投资的实际操作，就是房地产整个开发过程。对每一个房地产投资项目而言，它的开发阶段一直会持续到项目结束，投入和使用的建设开发期是相当漫长的。房地产投资过程中间要经过许多环节，从土地所有权或使用权的获得、建筑物的建造，一直到建筑物的投入使用，最终收回全部投资资金需要相当长的时间。;房地产投资的资金回收期长的原因;;房地产投资的高投资量和高成本性 房地产业是一个资金高度密集的行业，投资一宗房地产，少则几百万，多则上亿元的资金。这主要是由房地产本身的特点和经济运行过程决定的。 房地产投资的高成本性主要源于以下几个原因： 1、土地开发的高成本性。 2、房屋建筑的高价值性。 3、房地产经济运作中交易费用高。;高风险性 由于房地产投资占用资金多，资金周转期又长，而市场是瞬息万变的，因此投资的风险因素也将增多。加上房地产资产的低流动性，不能轻易脱手，一旦投资失误，房屋空置，资金不能按期收回，企业就会陷于被动，甚至债息负担沉重，导致破产倒闭。 合作性强 房地产投资合作性非常强，需要多个部门 回报率高;环境约束 建筑物是一个城市的构成部分，又具有不可移动性。因此，在一个城市中客观上要求有一个统一的规划和布局。城市