房地产评估(PPT53页).pptx

房地产评估;基本概念 房地产评估方法 天津房地产特点 近期房地产新政策 ;基本概念;房地产的分类;房地产的分类;房地产的特性;房地产价格;影响地价的主要因素;影响建筑物价值主要因素;房地产评估的方法;一 房地产评估的收益现值法;（二） 收益现值法的应用公式;2.最简单的情形;3.年期有限各年收益不变且本金化率大于零的情形;4.纯收益在前若干年内有变化的情形;（2）有限年期;5.纯收益按一定比率递增或递减的情形;（2）.无限年期;（三）几个重要变量的确定;二房地产评估的现行市价法;（二）现???市价法的评估步骤;（三）基准地价系数修正法;3.评估步骤;4.特点及应用条件;三房地产评估的重置成本法;2.应用公式;(2)新开发土地;(二)新建房地产价值的一般构成;(三)成本法中重置成本的评估;（四）建筑物各种贬值的测算;;天津房地产特点;二 民俗地产;三 模式创新;拍卖 提高贷款利率仅仅是手段之一，更主要的还是要加快资本市场的发展，一方面拓宽开发商的融资渠道，另一方面拓展老百姓的投资在房地产信贷政策紧缩的压力之下，地产信托作为一种创新的融资方式 天津市有关部门出台了规范房地产交易行为的政策，被称作“八条军规”，在业界引起了热烈的反响。 通过中介机构 实盘在先外汇买卖(柜台交易,电话交易,网络交易,自助交易等方式).;;四 房地产价格倍率尚未形成;五 无与伦比的工业基础国内罕见;;近期房地产新政策 ;2005年3月17日，央行突然宣布调整个人住房贷款政策： 将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平 同时对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%;以一栋100万元的房子为例： 按照新规定首付3成计算，70万元的住房商业性贷款，贷款期限20年，如果按现在5.51%的利率计算，每月多偿还贷款79元，20年总共多出了18902元。 此项新政策的出台立即在市场上引起了连锁反应。 ;3月26日出台《切实稳定住房价格的通知》 4月27日出台《进一步加强房地产市场宏观调控八项措施》 5月11日转发建设部、发改委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会等国家七个部委联合出台一项更为猛烈的房产新政策的通知。; ;项目采取上下浮动政策，利率下浮幅度为10%。以5年以上贷款为例，建行的利率下限达到了5.51%。工行、中行与农行也表示采取同样比较灵活的贷款政策。 b.天津市住房公积金管理中心也正式对外宣布，根据央行调整商业银行住房信贷有关政策的通知，本市个人住房公积金贷款利率各档次均上调0.18个百分点。 ;。 2.开发商方面的反应 天津乐康置业的陈起总经理表示，对于提高住房贷款利率，开发商已经有了一定的心理准备。他们目前最关心的是结合天津市场的土地政策、拆迁进度等具体情况，这比央行利率水平更能影响楼盘的开发销售进度。 ; 对于此次央行政策能否有效地遏制炒房行为，许多开发商认为：相比之下，那些投资者更关心银行如何界定“第二套住房”来限制贷款发放，以及遗产税、物业税的开征。毕竟对于大资金的炒房者来说，那些政策的施行比每月还款多支出百十元，以及提高一成首付款所带来的压力大得多。 ;;;天津经济正处在上升期，目前很多购房需求都是由新增人口所带来的自住需求，这一点和南方一些城市是有明显区别的。因此预计下半年天津楼市整体走势不会发生大的变化，房价大幅攀升的现象可能会得到抑制，但也不会出现大幅下跌的现象。 ;在市场的具体发展上，新政将会对天津未来一段时间产品供应类型、热点地块分布上产生一定影响。 特别是首次对普通住宅进行了定义：住宅小区建筑容积率1.0以上、单套建筑面积120平方米以下、实际成交价格比同级别土地上住房平均交易价格的1.2倍要低。;对容积率1.0的要求意味着低密度的联排别墅、独体别墅等产品供应将受到更加严格的限制，这将对市场供应结构产生一定影响； 对单套建筑面积120平方米以下的要求则意味着中、小户型将获得更大的发展空间，这也表明管理部门将加大对普通居民购房的鼓励力度。;当然，七部委的新政只是一个指导性政策，接下来各地政府肯定还会据此出台更详细的规定，而这些细则很可能是对需求与供应双管齐下。比如对低密度别墅的开发商和购买者施行重税，对中小户型的开发商和购买者则施行大幅优惠。 ;9、春去春又回，新桃换旧符。在那桃花盛开的地方，在这醉人芬芳的季节，愿你生活像春天一样阳光，心情像桃花一样美丽，日子像桃子一样甜蜜。5月-215月-21Sunday, May 23, 2021 10、人的志向通常和他们的能力成正比例。03:23:5803:23:5803:235/23/2021 3:23:58 AM 11、夫学须志也，才须