房地产营销策划案.pptx

中强项目营销沟通报告;2015 白银时代元年;2015年，房地产风向急转，前进的脚步倍感吃力。 开发商之间血拼，逐渐回归常态， 企业或从高质量楼盘中脱身而出或主打现金流之战！ 市场滞留产品多元化，营销策略亲民化， 商丘市场开发关键词逐渐演变为“生存 圈客 现金流 活下去” 在地产新常态下，如何在变中求变，赢得市场！ ;目 录;;1、宏观政策回顾：调控政策回顾——;1、宏观政策回顾： 2015年房产政策回顾??—;1、宏观政策回顾： 2015年全国房地产市场回顾——;;房地产政策长效机制逐步建立，坚持稳中求进总基调;货币政策积极稳健、不动产登记影响较大、进入新常态;经济环境预判——我国经济发展进入新常态;房地产市场预判;1、商品房：供应量上升，成交低迷 市场供过于求，导致本年度库存上涨明显，房地产下行趋势明显，预计未来时间内去化库存仍将是主流。 2、商品住宅：供应激增，去化变缓，供求矛盾日趋凸显 2014年商品住宅表现相对平稳，成交均价率高于同期水平，限贷放松但国庆期间各楼盘销售价格未有明显变化，多数处于观望状 态，另外各大银行具体实施细则并未出台，因此，房价在年内不会有大幅度变化。 3、15年市场：经济增长进一步放缓，货币政策将适度放松 整体市场下滑，去化库存将是15年的主基调，但是股票的复苏等因素将对15年市场造成不可忽视的冲击。;;神火大道板块：城市房地产开发热点区域，作为城市南向发展的桥头堡，周边生活、教育配套齐全，交通便捷，区域认可度极高；区域楼盘集中分布在神火大道沿线，绝大部分项目规模大，定位高端，高层均价集中在4000-6000元/㎡，是商丘市场价格最高区域。 梁园区板块：周边主要是郊区农村，以自建房、集资建房和单位家属院为主，区域环境面貌较差；区域楼盘主要集中分布在梁园区政府周边区域 ，产品主要以多层和高层为主，少量别墅产品，高层均价集中在4000-4500元/㎡； 开发区板块：主要是为城市的目前发展次主流区域，未来发展潜力大，但是目前区域生活、教育配套较弱；楼盘集中分布在南京大道沿线及以市政规划新区及日月湖作为组团核心，产品主要以高层为主，少量多层产品，均价带主要集中在4100-4700元/㎡。; 市区房地产项目较多，开发区多为新入市项目； ?价格方面神火大道为价格标杆，4000-5700元/㎡, ；梁园区为全市价格低谷，高层3500-4300元/㎡；开发区3800-4400元/㎡； ?去化方面：神火大道板块去化为商丘市场高地，其中北海路以北板块月均去化多为15-30套，北海路南部板块40-90套；中心板块次之15-20套，梁园区为5-15套，开发区月均去化5-15套。 ;从供求关系看，商丘市2014年推货量121万平米，去化量68万平米，供需比为1.78：1， 2014年库存量占推货量的42%，开始出现供大于求的局面。在市场趋冷的市场下，客户需求饱和，进入买方市场。 从量价关系来看，2014年销量下滑50%左右，价格下降了200元/平米左右。市场趋冷去化困难，区域市场转入以价换量的价格之争。;4、本市、本区域住宅价格动态分析;商丘2014年成交面积以90—120㎡的舒适三房产品为主，其次为90㎡左右的两房产品，120—140㎡的奢适三房少于刚需两房产品，140㎡以上户型则成交较少。;6、区域代表楼盘析;奕铭阳光城2期;巴比伦星钻;东方塞纳;新城国际 兰溪谷;远洋新天地;小结：区域竞争市场分析： 竞争态势——;一、项目入市，营销展示区开放，将会给项目带来极大的利好信息；;;1;城市主核心，政府旁;繁华配套，坐享其成;80万平米规模大盘，功能齐全;80万平米规模大盘，功能齐全; 繁华配套;中州路 市府旁 80万㎡城市综合体;;;;2; 围追堵截-- 大市场新常态;营销策略1：主打性价比;对比周边项目，我项目与竞争对手共享区域发展资源，在项目产品形态，品牌规模上都不占绝对优势，竞争对手入市周期都较长，区域影响力较大，客户积累充分！;营销策略2：体验式营销;销售中心：是一种生活方式展现;销售广场布置在功能丰富的区域，包括停车场、休闲桌椅，以及水景等，并配备以保安、保洁、车辆引导员等，通过硬件与服务的结合，营造项目品质感；销售中心外部通过与产品立面特点的结合，代言产品特点。;5D沙盘;第二步：景观示范区提前呈现;购置项目看房车，并进行车体广告包装； 合理设置看房通道，突出人性化的特点； 看房通道设礼宾接待人员，保持良好形象与精神面貌； 优化样板房家具摆放，增加空间的通透感与开阔感； 增加样板房背景音乐