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谨呈:潍坊中建房地产开发有限公司
1
本项目信立怡高所做的工作
5.13-5.20
5.21-5.30
6.02-6.10
第一阶段
市场调研
第二阶段
市场调研及定位
报告撰写
第三阶段
定位沟通
我们的逻辑思路
报告思维导图
客户目标
项目条件
宗地价值分析
市场竞争
市场机会分析
市场案例借鉴
项目整体定位
项目背景
问题判断
机会与策略
整体定位
主要的研究内容
开发背景
客户目标
宗地条件分析
项目条件
大量有实力开发商瞄准国内二、三级市场,导致二、三级市场房地产开发企业竞争激烈。
山东城市化水平较低,济南、青岛、烟台等地城市化率刚超过50%,其他一些地级市城市化率均为达到中等水平,市场空间巨大。
潍坊城市化滞后,有巨大市场空间,有效需求没有充分释放。
结合山东地域文化特点,消费者购房理性化程度较大,市场引导空间较大。
潍坊市场房地产竞争格局清晰,市场发展较快,产品升级换代较快,品质要求较高,好的产品将是占领市场的重要条件之一。
项目地处不成熟区域,又是大盘开发,面临的困难重重。
开发商有着强大资金优势,但从是建筑行业,房地产开发经验缺乏。
项目条件
客户目标
2、如何以相对的低成本投入保证利润
3、如何打造中建地产品牌
1、大盘如何成功启动
地块南端:潍坊市东西交通主干道宝通街;
地块西端:潍坊市南北交通主干道东方路;
地块北端:潍坊市东西交通主干道樱前街;
地块东端:潍坊市贯通城市南北的过境道路潍县中路。
东、南、西、北四面均为城市交通主干道,交通顺畅。
项目区位及四至
宗地现状情况
项目地处潍坊市高新技术开发区,紧靠外环线,地理位置优越,周边环境良好,交通便利,是潍坊市未来新城区的核心组成部分。
项目地块为潍坊市高新技术开发区的中心区,距离市政府、人民广场不到一公里范围。
地块内部场地较为平整。以地块中部偏东正在施工的市政道路金马路为界,可将项目地块分东西两部分。项目地块中部,金马路两侧以及项目西侧为村民住宅区,以居民用房为主。项目地块内贯穿一条泄洪沟,起点为地块西北侧结点为地块东南角;东部靠近潍县中路有高压电线塔。
地块内部情况
宗地现状情况
宗地现状情况
周边企事业单位及公建设施分布
公共配套:人民公园、
事业单位及政府机关:潍坊市人民政府、26军军区、潍坊市军分区、公安边防总队、潍坊市安全局、三官庙警务室,潍坊市汽车东站。
医院:潍坊市第五人民医院、潍坊市军分区医院,规划有综合卫生服务中心。
周边生态条件分析
周边居住人口特征
项目地块地处潍坊市高新技术开发区,为新城开发地段,周边沿街道路绿化良好。
项目地块位于城市规划防护绿地区域内,规划绿化率较高,为开发居住环境提供了先决条件。
项目周边居住人口主要集中在三官庙社区与山后徐家社区内,大部分均为当地村民。
宗地现状情况
项目周边交通组织及人车流线分析
项目交通路网发达
东靠城市过境交通主干道潍县中路,北临樱前街,西临东方路,南靠宝通街,西距潍坊汽车东站约1公里,。
公交
项目周边公交线路,有18路、58路经过。
优势:项目地块周边路网发达、路面状况良好,有利于车行。
劣势:公交系统不完善。通往项目地块的公交线路极少,人行比较不便。由于紧靠外环路,其中还包涵过境路,对项目东、南两边会造成一定的噪声污染。
交通优劣势分析
宗地价值评价指标
评价指标确定:
宜居角度(居住氛围、景观、视野等)
地块自身角度(地理环境、内部现状等)
资源共享角度(交通、生活配套等)
区域分割及使用价值研判
A地块以距离城市中心最近、距离市政配套最近、周边环境优越、居住氛围良好,适宜高密度住宅产品的开发,为项目较好价值地块。
根据地块不同价值区域将地块划分为A、B、C、D、E五个区域。
E地块紧靠潍县中路,视野宽阔,由于潍县中路为过境路线,来往的大型车辆较多,对地块的噪声影响较大,地块内部现状有高压电塔,适宜低密度产品的开发,为项目一般价值地块。
B地块紧靠宝通街(南外环),过往车辆较多,西部、南部为成熟的居民社区,由于项目由此往东规划为区域商业中心,就周边情况来看,能够营造出一定的商业氛围,适宜普通住宅产品以及商住综合体的开发,故为项目次好价值地块。
C地块位于樱前街与金马路交汇处,北部与东侧均有在建项目,是本项目与外部在建项目的衔接点,将受一定影响,适宜低密度产品的开发,为项目次好价值地块。
D地块位于A、B两地块中间位置,相对较封闭,内部环境优越、相对较安静,适宜高密度住宅产品的开发,为项目较好价值地块
项目地块价值评估
开发价值评估
土地状况良好。整个项目地块平整,现状建筑物均为低矮平房,无自然条件限制,便于规模开发。
日照、采光、通风、防灾等条件良好,适应居民的活动规律,能够创造安全、卫生、方便、舒适和优美的居住生活环境
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