房地产估价成本法概述.pptx

房地产估价第七章成本法学习要点1．熟悉成本法的含义及理论依据；2．熟悉成本法适用的估价对象和条件；3．掌握房地产价格的构成及基本公式；4．掌握重新构建价格的求取方法；5．掌握建筑物折旧的求取方法。 第七章 成本法 第一节 成本法概述 第二节 求取重新构建价格 第三节 建筑物折旧的求取 第四节 成本法应用举例 本章习题? 第一节 成本法概述 一、成本法的含义 二、成本法的理论依据 三、成本法适用的估价对象和条件 四、房地产价格的构成 五、成本法估价的步骤 六、成本法的基本公式 返回一、成本法的含义 成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后用重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。 即：房地产价格=重新购建价格–折旧 所谓重新购建价格，是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出及应得利润。 所谓折旧，是指各种原因造成的房地产价值减损，其金额为房地产在估价时点的市场价值与在估价时点的重新购建价格之差。 二、成本法的理论依据 成本法的理论依据是生产费用价值论——商品的价格是依据其生产所必须的费用决定的。具体又可以分别从卖方的角度和买方的角度看。 从卖方的角度看，房地产的价格是基于其过去投入的“生产费用”，重在过去的投入，卖方所愿意接受的最低价格肯定不能低于他为开发建设该房地产已投入的成本，如果低于该成本，他就要赔本。 从买方的角度看，房地产的价格是基于其社会上的“生产费用”，这一点类似于市场法中提到过的“替代原理”，即买方愿意支付的最高价格不能高于他预计重新开发建设该房地产的必要支出及应得利润，如果高于，那么他就不如自己开发建设（或者委托别人开发建设）。三、成本法适用的估价对象和条件 （一）成本法适用的估价对象 （二）成本法适用的条件 （三）成本法的理想假设条件 返回（一）成本法适用的估价对象 对于新近开发建设完成的房地产（简称新开发的房地产）、可以假设重新开发建设的现有房地产（简称旧的房地产）、正在开发建设的房地产（即在建工程）、计划开发建设的房地产，都可以采用成本法估价。对于那些很少发生交易而限制了市场法的运用、又没有经济收益或没有潜在经济收益而限制了收益法运用的房地产， 另外，在房地产市场不够活跃或者类似房地产交易实例较少的地区，难以采用市场法估价时，通常只好采用成本法估价。 （二）成本法适用的条件价格等于“成本加平均利润”，是从长期、平均来看的，而且还需要具备两个条件：一是自由竞争（即可以自由进入市场），二是该种商品本身可以大量重复生产。 返回（三）成本法的理想假设条件 （1）价格正好等于成本加平均利润； （2）供给正好等于需求； （3）假设有某个因素引发了供大于求。 实际上，现实中很难满足理想假设条件。因此，在运用成本法估价时注意“逼近”理想假设条件。其中最主要的有以下三个方面： 一是要区分实际成本和客观成本。 二是要结合市场供求分析来确定评估价值。 三是应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等的分析进行调整。 成本法估价还要求房地产估价师具备一定的建筑工程、建筑设备、建筑工程造价、建筑材料、装饰装修等方面的专业知识，更要求估价人员具备扎实的理论基础和丰富的实践经验。 返回四、房地产价格的构成 运用成本法估价的一项基础性工作，是要弄清估价对象所在地的房地产价格构成。 下面以房地产开发商取得房地产开发用地进行商品房建设，然后销售所建成的商品房这种典型的房地产开发经营方式为例，并从便于测算房地产价格各个构成项目金额的角度来划分房地产价格构成，分为以下7大项： （一）土地取得成本 （二）开发成本 （三）管理费用 （四）销售费用 （五）投资利息 （六）销售税费 （七）开发利润 返回（一）土地取得成本 土地取得成本是指取得房地产开发用地的必要支出。 在目前情况下，土地取得成本的构成因取得房地产开发用地的途径不同而不同。 取得房地产开发用地的途径可归纳为以下3种： 1、通过市场购置取得 2、通过征收集体土地取得 3、通过征收国有土地上房屋取得 在实际估价中，应根据估价对象的实际情况（如在估价对象所处的地段，当地同类土地取得的主要途径）选取上述三个途径之一来求取。 返回1、通过市场购置取得（1）土地使用权购买价格（2）买房应当缴纳的税费2、通过征收集体土地取得（1）土地使用权出让金、城市基础设施建设费（2）征地补偿安置费：a土地补偿费（该耕地被征收前三年平均年产值的6-10倍）b安置补助费（按照需要安置的农业人口数计算，但耕地总安置补助费不得超过被征收前该耕地三年平均年产值的15倍） 总安置补助费=被征收土地前三年平均年产值*（4-6倍）*被征收土地需安置人数被征收土地需安置人数=被征收前的耕地数量/征地前被征收