大望路项目方向性建议.pptx

×× × “大望路项目” 方向性建议× × 地 产2004年7月1日区域市场区位研究 对于房地产项目来讲，我们认为，区位环境决定项目的价值区间，地段位置环境决定项目的市场功能，地块条件及规模决定项目的市场价值，综合的内在品质决定项目的附加值，四者之和决定项目的市场表现价格。区域市场研究CBD周边区域划分 望 京太阳宫泛CBD北部居住区 泛CBD东 四 环 居 住 带 泛CBD豪宅 区泛CBD大东部居住区泛CBD西北部商务区CBD核心商务区泛CBD南部综合区泛CBD大南部居住区区域市场研究CBD周边市场划分 根据本项目所在的具体位置，我们将本项目的区位确定为国贸桥以南、劲松桥以北，东三环沿线至东四环之间的泛CBD南部综合区。泛CBD南部综合区区域市场研究泛CBD南部综合区区域市场研究区域状况分析分析区域项目名称东二环——东三环远洋德邑、领行国际、优士阁、富力城、CBD总部公寓、京城仁合、金世纪嘉园、东环居苑东三环——大望路非常生活、世桥国贸公寓、苹果社区、风度·柏林、华腾园、石韵浩庭、九龙花园、乐谰宝坻、东环18、富顿中心、华腾大厦、北塘商务大厦大望路——东四环易构空间、后现代城、金港国际、金海国际、珠江帝景 该区域目前住宅项目仍然占据主导地位，但由于紧邻CBD核心区以及城市交通主干道东三环的影响，区域内的商务氛围正在逐渐兴起。区域市场研究西大望路分析区域市场研究西大望路分析 我们认为，大望路就象一条未成年的巨龙，现在正在快速茁壮成长，头部的高档住宅区和七寸处的高档商务区正在不断丰满，躯干部的中高档项目区也在逐渐长成，尾部已经开始进入发育期，在未来的五年之内，西大望路将迅速成长为一条巨龙，成为北京东部璀璨的明珠。区域市场研究区域市场住宅项目分析file:///D:/%E8%A5%BF%E5%A4%A7%E6%9C%9B%E8%B7%AF%E9%A1%B9%E7%9B%AE/%E4%B8%AD%E7%9F%B3%E6%B2%B9%E9%A1%B9%E7%9B%AE/%E5%8C%BA%E5%9F%9F%E5%86%85%E4%BD%8F%E5%AE%85%E9%A1%B9%E7%9B%AE%E4%B8%80%E8%A7%88%E8%A1%A8.doc周边住宅项目一览表区域市场研究物业类型分析物业类型分析从物业类型划分住宅富力城、苹果社区、风度柏林、非常生活、石韵浩庭、金港国际、珠江帝景、后现代城、易构空间、金海国际、东环居苑、金世纪嘉园、京城仁合酒店式公寓世桥国贸公寓、富顿中心商务公寓优士阁、领行国际、远洋德邑从对此次被调查的项目物业类型分析可以看到，本案竞争区域内普通住宅的比例占绝大多数，占到72%；纯酒店式公寓为世桥国贸公寓及富顿中心，值得注意的是在一些大规模社区如珠江帝景、苹果社区，除提供普通住宅外，更增加酒店式服务公寓比例；随着市场进一步细分，像优士阁、远洋德邑、领行国际等项目，以住宅立项而主打“纯商务”公寓也应运而生，成为区域市场中的重要组成部分。区域市场研究物业规模分析建面规模个数所占比例名称10万以下320%世桥国贸、京城仁合、东环居苑10—40万853.3%风度柏林、非常生活、石韵浩庭、金港国际易构空间、金海国际、富顿中心、金世纪嘉园40万以上426.7%苹果社区、珠江帝景、后现代城、富力城物业类型分析 由于该区域紧邻CBD，城市建设发展迅速，在此寸土寸金的土地上近年房地产开发急剧，竞争区域内住宅项目容积率相对较高，总建筑面积基本都在10万平方米以上。被调查的住宅项目从开发规模上看，规模在10—40万平米范围内的达到被调查项目的53.3%；规模在40万平米以上的大盘项目和超大盘项目为26.7%，规模在10万平米以下的项目相对较少。区域市场研究建筑形式分析建筑形式所占比例项 目板楼26.7%苹果社区、金港国际、石韵浩庭、京城仁合塔楼33.3%非常生活、富顿中心、后现代城、东环居苑金世纪嘉园塔板40%富力城、世桥国贸、珠江帝景、风度柏林、金海国际、易构空间物业类型分析在调查的项目中，建筑形式共有三种——板楼、塔楼、塔板结合。建筑形式为塔板结合的占到40%，板楼和塔楼分别占26.7%和33.3%。在该区域内，市场对塔楼的接受程度越来越低，为了迎合市场需求，只要能够满足容积率的要求，众多项目宁愿牺牲绿地面积（提高建筑密度）也要将尽量以板楼或假板（塔板结合）的形式出现。区域市场研究file:///D:/%E8%A5%BF%E5%A4%A7%E6%9C%9B%E8%B7%AF%E9%A1%B9%E7%9B%AE/%E4%B8%AD%E7%9F%B3%E6%B2%B9%E9%A1%B9%E7%9B%AE/%E5%8C%BA%E5%9F%9F%E5%86%85%E9%A1%B9%E7%9B%AE%E9%85%8D