建业商业地产发展模式及其初步规划.pptx

; 根据国家统计局的统计结果，随着中国GDP的持续增长和人民生活水平的提升，95年到05年的10年间零售业平均发展速度为18%。商业地产作为一种融合地产业与商业特色的地产形式，已在中国掀起了新一轮的投资热潮，据商务部《全国商业地产运行报告》中统计，今年上半年，全国商业营业用房投资778亿元，增长23.8％,其中河南增长90%。;机遇与风险并存;商业地产 “大鳄”;大连万达商业地产 ;;榜样商业地产;榜样商业地产;新加坡嘉德置地 亚洲最大的上市地产公司新加坡嘉德置地集团在华的???资子公司，一直致力于高品质住宅和商用房产的投资、开发与管理。嘉德商用产业有限公司是亚洲最大的商场所有者和管理者之一，已拥有30年商业地产及招商运营经验，集聚了一大批品牌资源和人力资源，在新加坡、中国、印度、日本和马来西亚拥有和管理着50多家商场，总净可租面积约230万平方米。其在华公司为凯德置地。;凯德置地 自1994年进入中国以来，凯德置地已在上海、北京、广州、杭州、成都、宁波、重庆等30多个城市开展业务。现在国内总开发业绩290个亿，在五年内可能要达到600个亿。其下属的凯德住宅房产和凯德商用是两个上市公司，由于性质不同，拥有各自的开发班底，按照地块的开发性质确定由谁来主导开发。凯德商用采取良好的物业管理形式来确保物业能够升值，在国内的商业投资租金回报率平均为8%，收益为租金水平的70%左右。凯德与北京华联合作两种方式，如果租金回报较高，凯德将使用原管理团队，否则就委派自己的管理团队接管商业运营，以确保收益。 ;榜样商业地产;;; 二、建业商业地产发展模式-----思路决定出路;;（1）省内一级地市（郑州、洛阳）;（2）省内二级地市（平顶山、新乡、安阳、焦作等）;一、二级城市开发合作伙伴的选择;（3）省内三级地市（其它地市及县级市）;（3）省内三级地市（其它地市及县级市）;（3）省内三级地市（其它地市及县级市）;（3）省内三级地市（其它地市及县级市）;在物业变现方面，酒店式公寓、写字楼可部分卖掉，住宅可全部卖掉获取利润，同时可通过规划设计一定比例的可出售商业物业来回收资金。项目根据位置、业态组合可以出售40-50%的商业面积。根据商圈位置的不同情况，可出售商业物业的价格一般为项目成本的2-3倍，商圈越好，这个倍数越高。以处于一级核心商圈的郑州大上海城一期为例，20亩地，容积率4.5，60000平方米商业体量，每平方米约4000元成本，按05年10月负一层售价12000元计算，仅负一层10000平方米商业内街销售就回收近一半成本。其实际销售部分为负一层、一层、二层，其中负一层和二层售价12000元，已基本清盘，几乎收回全部成本。一层售价24000元，已售过半，此三层相加回收近1.5倍投资成本。由此可见，从销售层面来讲，大上海城利润可观。;2、产品变现模式;在实际开发时，例如三级地市商业开发总量3万平米，以1.5万平米作为主力店，出售50 %的商业面积即1.5万平米，按售价可达成本2倍计算，即可回收全部商业物业投资成本。 该模式开发由于出售的面积大，可以在建设期内回笼资金，持有物业体量较小，占有资金量少，完全符合建业的投资条件，规避投资风险。;通过租赁收取租金：持有物业在住宅和商业房的销售回款中已消化了大部分成本，运作得当时持有物业甚至是整体开发利润的一部分，我们就可以心安理得地做房东。那么在一、二级城市中就完全可以向大连万达那样与几十家知名商家或厂家建立长期的战略合作关系，他们只要有区域化、连锁化的需求，我们就可以成为他们的首选伙伴，共同去开发市场、占领市场。以三门峡湖滨广场商业项目为例，整体招租的租金水平是0.91元／平方米·日，年为332.15元/平方米。若按每平方米正常开发成本4000元计算，年租金回报率约为开发成本的8.3%。如果遇到风险较小的物业，我们自己进行品牌组合实施散租，其投资开发回报率要远高于8.3%。;通过专业的招商运营管理，确保持有物业升值。;;;;;已开业项目工作思路;已开业项目工作思路;已开业项目工作思路;在招商项目工作思路;在招商项目工作思路;在建项目工作思路;在建项目工作思路;现商业物业各项目三年租金收入初步预测总表：;2、新商业项目发展规划;以三级市场开发为主，试点成功后，采用重点地区规模开发，尽快复制。 在三级市场三年计划开发10个项目，按每个项目3-4万平方米的规模计算，开发总体规模30-40万平方米；按照商业门面房平均销售价格8000元，销售50%面积计算（没有把开发的住宅计算在内），可回笼资金12-16亿元；开发成本如果在每平方米4000元，持有商业物业的体量将达到15-20万平方米，通过销售50%的商业物业确保持有物业的成本回收，以