苏州东山别墅项目营销策划报告XXXX年113页.pptx

东山项目营销报告;一、市场背景分析 二、项目概况 三、客源分析 四、项目定位 五、规划建议 六、价格策略 七、项目形象定位 八、营销推广 九、秀稿部分;第一篇：市场背景分析;（一）苏州经济概况1、苏州人口发展情况;2、苏州市GDP发展情况;3、苏州市人均收入、储蓄情况;（二）苏州房地产发展情况1、2003-2006苏州房地产发展情况：;2、苏州未来房地产市场的发展 （1）今年以来房地产行业整体运行情况 ● 房价涨幅趋于平缓?　　在调控的重槌之下，今年以来全国房价继续普遍上涨，但涨幅趋于平缓。 ● 调控之下景气依旧?　　尽管行业调控政策密集出台，但代表房地产行业景气度的国房景气指数却从年初回升，下半年来走势平稳。可见，房地产行业在暴风骤雨式的调控政策之下仍保持着适度的繁荣。;● 先行指标增速回落 在严控土地供应、收紧信贷等调控政策的合力作用下，土地购置和开发等指标都有所下降，未来房地产供应量或会因此而趋紧。　 ● 购房需求一定程度受抑制 今年银行利率已上调五次，预计还会上调一次，购房者房贷压力增大，一定程度上抑制购房需求。 　;（2）苏州未来房地产市场的发展 从供应主体看：苏州位处长三角地区，经济发达，近几年来，一些房地产开发大鳄纷纷来到苏州，寻求新的发展，比如：万科、中海、世茂等国内外较强的房地产开发企业大量涉足苏州市。这些外来的房地产大鳄拥有外地成功的运作经验，实力雄厚，在产品的概念和营销的思路上都有独到的见解。随着苏州市招商引资力度的不断加大，作为房地产市场主体的地产开发商正在自身发展中更加理性和成熟。????; 从需求规模看：近年来，苏州经济快速增长，GDP和人均GDP呈稳步上升趋势，居民收入也逐年增加，城镇居民的住房消费正在成为产业升级和经济增长的主要动力。苏州城镇化进程的持续推进，将带动住房需求以及城镇居民住房升级的需要，同时，随着近几年外地来苏工作人员不断增多，居住需求也较快增加，这些都保证苏州房地产业在未来的几年中将继续保持景气局面。; 从市场价格看：这两年，受宏观调控的影响，苏州商品房价格走势相对平稳，另外，综合苏州经济发展态势，预计下半年苏城房价将呈现稳中有升的局面。;（三）苏州市别墅市场概况;1、独立别墅市场分析 产品分析： 在售独立别墅多以三层居多；以单车库设计为主，也有部分项目有双车库；基本上都附赠花园；产品风格多为欧式风格，少数项目主打园林式、苏式风格。 全市各区域独立别墅项目因区域环境、项目本身条件等因素，价格差别较大。;400-800;;;;;（四）区域楼盘分析;※ 东山会;●占地面积： 80000㎡ ●建筑面积：20000㎡ ●容积率：0.25 ●绿化率：63% ●建筑风格及类型：江南素雅风格，独栋建筑。 ●开盘时间：一期12套，预计07年10月下旬开盘，08年底交房； 二期43套，尚未动工。 ●户型，配比：共计55套7种户型，平均每幢住宅占地1400㎡，实际建筑面积从370㎡—2000㎡不等，户型配比平均。（374.9 ㎡ 、431.8 ㎡ 、562.5 ㎡ 、2000 ㎡ ） ●配套：3000m2私家健康会所，室内游泳池、健身房、餐厅、多功能会议中心、Dragonfly SPA、客房、乒乓球室、台球室等; ●卖点： ◇毗邻雨花胜境，充分保留原生地块植被。 ◇纯山地独院别墅，少数位置有太湖景观。 ◇ 国宾为邻，风水吉脉。 ◇Low-e玻璃的全位采用，隔音、保温，冬暖夏凉，地源热泵系 统，环保无污染、性能可靠、温度恒定。 ◇电梯入户别墅，尽显奢华。 ◇ 车库半封闭，未封顶不计入销售面积;※ 东山景园;●总占地面积：110000㎡ ●总建筑面积：40700㎡ ●容积率：0.37 ●绿化率：62.2% ●建筑风格及类型：传统苏式建筑，独栋、双拼建筑 ●开盘时间：一期80栋，05年底开盘，独栋、双拼； 二期33栋，07年6月开盘，独栋； 三期36栋，预计08年5月开盘，独栋。 ●户型，配比：共计169套4种户型， A型246.91㎡51套，30%；B型334.08㎡28套，17%；C型335.42㎡15套，9%； D型364.94㎡15套，9%；E型双拼220㎡左右 60套，35% ●配套：宾馆、超市、菜场、餐饮、银行、学校、浴室、医院一应俱全 贵宾会所（游泳池、网球场、棋牌室、乒乓房