连云港项目地块定位报告.pptx

连云港大港路地块 定位报告; 目录;第一章 地块属性分析;地块;地块位于连云区，处大港路与平山路延伸段交汇处； 地块较为方正，利于后期规划，目前宗地内地面较为平整，余少量待拆民房； 从区位功能规划上看属于滨海新城板块，属于滨海新城外围板。;S 紧邻大港路与平山路，交通相对便捷； 周边有新区政府、检察院、规划中的文体中心及实验学校等，发展前景较为明朗； W 与碱厂、规划中的垃圾场一路之隔，环境污染问题可能会对客户购房心理产生一定抗性； 周边现有生活设施配套较为缺乏； O 属政府目前着力发展的滨海新城板块； 周边已有居住小区、建材、家居市场等入住，区域居住、商业氛围初现端倪； T 周边对办公类产品需求度不高，规划中的本类产品将面临较大的市场风险。;属于滨海新城边缘小体量开发项目，目前区域内现有住宅开发项目较少，根据市调情况来看，去化速度普遍较快，本案住宅类产品面临一个较为宽松的小局域市场环境； 附近有西墅花园、滨海花园、瀚海国际等小区，居住氛围已经初步形成，到本案上市时周边居住人口将达到数万人，从而为本案商业项目的开发提供了一定的客源基础； 区位属新兴板块，周边第三产业欠发达，对办公类产品的支持度不够。;项目市场环境初步分析;;第二章 区域房地产市场分析;宏观市场环境分析;区域房地产开发建设情况;竣工面积 1-10月份，全市商品房屋竣工面积214.29万平方米，比去年同期增长66.3%，其中商品住宅竣工面积175.71万平方米，同比增长69.2%。 市区商品房屋竣工面积108.91万平方米，比去年同期增长184.5%。其中商品住宅竣工面积88.08万平方米，同比增长168.5%。;新开工面积 1-10月份，全市商品房新开工面积251.09万平方米，比去年同期下降53.9%。其中商品住宅新开工面积192.42万平方米，同比下降53.4%。 市区商品房新开工面积122.65万平方米，比去年同期下降51.7％。其中商品住宅新开工面积89.29万平方米，同比下降51.0%。;单位：万平方米;销售面积及销售额 1-10月份，全市商品房销售面积342.41万平方米，同比增长105.1%。其中商品住宅销售面积306.65万平方米，同比增长101.5%，90平方米以下的商品住宅销售面积40.03万平方米，同比增长123.3%。 全市商品房销售额104.76亿元，同比增长125.1%，其中商品住宅销售额87.48亿元，同比增长116.2%； 90平方米以下的商品住宅销售额11.66亿元，同比增长148.9%。;销售价格 进入09年以来，连云港市商品住宅销售价格呈现出回暖上升态势。1-10月份，全市商品住宅销售均价达2853元/平方米，同比增长7.3%。 其中，市区商品住宅销售均价达3433元/平方米，同比下降1.6%。新浦区商品住宅均价最高，达3764元/平方米，同比增长9.6%；连云区商品住宅均价为3444元/平方米，同比下降15.0%。;宏观市场环境小结;区域楼市现状分析;连云港楼市大体可分为三大板块：海洲区板块、中心城区板块以及连云区板块，而本案属于连云区板块的滨海新城板块。;中心城区板块;目前连云区板块已形成墟沟主城核心板块、滨海商务板块、滨海新城板块及开发区板块等四大板块。;滨海商务板块;项目名称;板块内在售住宅项目，海景房源均价已突破5000元/ ㎡ ，非海景房均价约在3600 / ㎡元左右，办公类产品均价在8000-12000元/ ㎡左右； 板块住宅规模楼盘、品质楼盘林立，建筑规模多数集中在20万㎡以上，后期供应较大，估算在60万㎡以上； 由于该板块占据了背山面海的优越地理位置，海景成为广告 宣传的最大锐器，而非海景房表现主题往往都集中在地段、户型、价格等方面； 该板块内办公类产品有金港湾、金海国际、阳光国际、大陆桥国际商务大厦等，售价在8500-11000元/ ㎡左右，根据市调情况来看，除阳光国际，大陆桥国际商务大厦两在开发时间较早的项目去化情况较好外，金港湾预约情况、金海国际去化情况均不理想，反映了当地办公产市场的不景气。;阳光国际入驻企业一览;与本案竞争关系;墟沟主城区板块;项目名称;墟沟板块市场小结;与本案竞争关系;滨海新城板块;地理位置：连云区大港路北、碱厂生活区西侧 开 发 商：连云港江海置业有限公司 总建筑面积: 3.7万平方米 销售价格：2500-3000元/平米 主力面积：101.79/102.40平米;房型;滨海新城板块市场小结;滨海商务板块 海景房5000左右 非海景房约3600;区域市场竞争小结;第三章 产品定位初步建议;住宅部分定位思考;因此本案从外部环境层面来看，有利有弊，但总体来说利大于弊，在综合考量了区域功能定位、区域市场供应状况以及现有房源去化速度等因素之后，我们认为本案住宅部分若能在