联泰房地产红树名湾项目营销策略.pptx

联泰地产 · 红树名湾项目营销策略报告Market Report2007 / 04/ 07豪宅的价格传奇红树湾0.6容积率9万㎡建面208套户均229 ㎡（+77地下）10万元/㎡3000万元/套起价格传奇单价10万在深圳，均价10万是对市场原有价格体系的完全突破。它是：深圳近年别墅价格走势2001~2004年，罗湖、福田、南山区价格基本处在1.5-2万区间内；盐田在1-1.3万区间内；龙岗、宝安在6000-7000元区间。2005年关内别墅均价已经接近2万。2006年关内主要别墅项目均价突破3万。2007年别墅均价金子塔顶端项目香蜜湖1号和华侨城东方花园预计报价50000和66000一次革命，一次产品品质的革命一次暴乱，市场营销影响力的暴乱一个标杆，楼盘综合素质的全国性标杆一次重估，对别墅价值的重新认识在本项目之前，整体均价10万元/平米的楼盘从未出现，截止2007年2月，深圳项目整体均价最高的为华侨城东方花园的55000元/平米。价格传奇总价2200万从奢侈品消费的角度来看，2200万人民币是一个非常普通的数字。它只等于：深圳近年别墅价格走势半架“首相一号”私人飞机目前深圳楼市中已有大量TOWNHOUSE售出1500万以上的高价双拼别墅售价更是惊人，2000万以上一套非常普遍。而独栋别墅售价则普遍在3000万元以上，观澜湖的一栋别墅楼王甚至卖出了1.0098亿元的天价！”一艘100尺的豪华游艇2辆顶级宾利，3辆顶级法拉力跑车20瓶百年法国顶级红酒，400瓶法国路易十三布莱克珀尔cognac 两幅张晓刚的中国当代艺术画 2200万一套的别墅在深圳市场已经不新鲜，华侨城、香蜜湖、观澜湖的独栋别墅已普遍在2000万以上，甚至高层顶层大户型都有少数突破2000万一套。价格传奇2200万的价值体系百思勤/成全共同研究认为，住宅（豪宅）的价值主要由4个方面组成。我们值不值2200万？根据业内人士核算，豪宅使用最顶级的配置后成本应该仍不到3万/平米，红树名湾的实际成本应该不超过1000万/套。从目前深圳客户对豪宅利润率接受程度来看1500万是可接受的范围。其他部分看产品实际呈现出的效果而定。价格是价值的表现，从红树名湾现有的资料来看，红树名湾暂时还不值3000万。均价10万 总价2200万项目核心价值豪宅市场研究项目本身研究亿万级客户研究营销策略品牌打造价格传奇报告结构北京深圳第一章豪宅市场探源典型案例近年别墅市场研究近年别墅市场研究深圳豪宅市场总结典型案例07年深圳豪宅推盘量深圳豪宅市场研究近年别墅市场研究近年别墅市场研究上海豪宅的新趋势北京豪宅的新趋势豪宅市场探源豪宅新趋势豪宅新趋势06年深圳豪宅市场研究竞争对手研究典型案例（1/4）上海市场汤臣一品典型案例（2/4）上海市场世茂佘山庄园上海豪宅市场研究上海市场新世家上海豪宅市场趋势文化传家软性硬性配套建筑族徽族训安防系统密 室祠 堂族规族谱.（.....）北京典型案例（1/4）北京市场首府北京典型案例（2/4）北京市场荣尊堡.（.....）北京豪宅市场研究北京市场北京豪宅市场趋势上海北京豪宅总结豪宅新趋势历年别墅推售量研究深圳豪宅市场研究年份罗湖区福田区南山区盐田区宝安区龙岗区深圳市19922.692.6919932.622.6219940.725.796.5119951.026.093.7110.8219961.662.611.185.4519971.4811.7513.2319980.90.780.171.283.1319992.360.572.9320001.5420010.732.050.762.976.5120020.441.425.781.168.820032.92.912.653.91.513.8720043.343.196.363.6316.522005约342006约35近年别墅供应量在增加从左上表可以看出2004年以来深圳别墅市场出现供应量大量上市。从下表可以看出，04年以前别墅市场供需稳定且平淡，05年后别墅市场出现供需两旺迹象。从历年别墅供求情况来看，深圳别墅市场正处于高速成熟期。2001年来别墅销售统计2001-2004年2005年2006年预售面积45.703434.62销售面积35.7715.9928.13预售套数158313531112销售套数1354725903销售率（套数）85.5%53.6%81.2%.（.....）历年别墅价格研究深圳豪宅市场研究从历年价格来看，04年后豪宅级别墅已经为市场所接受。近年别墅价格在飞跃2000年以前曾零星出现过均价20000以上别墅项目；2004年来，20000以上均价项目已经逐渐成为别墅市场的主流。年份1992-1996年1997年1998年1999年2000年2001-2003年200