第四章房地产转让.pptx

;本 章 主 要 内 容;房地产 交易;一、房地产转让的概念 从价值量的角度分类，房地产转让可分为有偿和无偿两种方式，有偿转让主要包括房地产买卖、房地产抵债、房地产入股等行为，无偿转让主要包括房地产赠与、房地产继承等行为。 应当申请所有权转移登记的情形： 1.买卖；2.互换；3.赠与；4.继承、受遗赠； 5.房屋分割、合并，导致所有权发生转移的； 6.以房屋出资入股； 7.法人或者其他组织分立、合并，导致房屋所有权发生转移； 8.法律、法规规定的其他情形。 ;二、房地产转让的条件（排除法记忆，记忆不能转让的）;二、房地产转让的条件（排除法记忆，记忆不能转让的）;第一节 房地产转让管理概述;;;一、商品房买卖合同 2000年以前采用《商品房购销合同示范文本》，2000年以后更名为《商品房买卖合同示范文本》。 1、商品房买卖合同的主要内容（P75）;;;;14;;4、保修责任 （1）建筑工程质量保修期从竣工验收合格之日起算； （2）商品住宅保修期从交付之日起算。 ;二、商品房销售代理 1.实行销售代理必须签订委托合同 2.受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合条件的商品房 3.受托房地产中介服务机构不得收取佣金以外的其他费用 4.销售人员需要经过培训取得相应的资格后，才能从事商品房销售业务。 ;三、商品房销售的具体规定 1、商品房现售应当符合以下条件： （1）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书； （2）取得土地使用权证书或使用土地的批准文件； （3）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （4）已通过竣工验收； （5）拆迁安置已经落实； （6）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套设施具备交付使用条件，其他配套设施和公共设备具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期； （7）物业管理方案已经落实。 ;四、商品房销售中的禁止行为（重点） 1、房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将合同标的商品房再行销售给他人； 2、不得采用返本销售或者变相返本销售的方式进行销售； 3、不得销售部符合销售条件的房地产； 4、???得分割拆零销售； 5、不得虚构买卖合同，囤积房源； 6、不得发布不实价格和销售进度信息，恶意哄抬房价。 国务院根据《城市房地产管理法》的授权决定禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。 实行实名制购房 推行商品房预售合同网上即时备案，防范私下交易行为。 ;五、商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释;;;;;;;六、违规销售行为的处罚 P83：关于罚款的内容要求掌握，哪些情况罚、罚多少？ 5万-10万 2万-3万 1万-3万;一、商品房预售制度概述 二、商品房预售的条件（重点） (1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； (2)持有建设工程规划许可证； (3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期； (4)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。 ;三、商品房预售许可 取得《商品房预售许可证》提交的资料： （1）商品房预售许可申请表； （2）开发企业的《营业执照》和资质等级证书； （3）土地使用权证书；建设工程规划许可证和施工许可证； （4）投入资金开发建设达到工程建设总投资25%以上的证明； （5）工程施工合同及关于施工进度的说明； （6）商品房预售方案；预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图； （7）其他有关资料。 ;;31;;33;34;;36;37;;;一、房地产开发项目转让管理 （一）转让条件 1、以出让方式取得建设用地使用权的房地产转让 直接转让（但无论转让几次，原建设用地使用权出让合同约定的使用年限不变）。 2、以划拨方式取得建设用地使用权的房地产转让 两种情况： （1）需办理出让手续，变划拨土地使用权为出让土地使用权，由受让方缴纳土地出让金； （2）不改变原有土地的划拨性质由转让方上缴土地收益或做其他处理。;第四节 其他类型房地产转让管理;;;2.以划拨方式取得建设用地使用权的房地产项目转让管理（重点）;二、已购公有住房和经济适用住房上市的有关规定 2007年： （1）购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，如果确实要交易，政府优先购买。 （2）购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，或者政府可优先回购；或者购房人自己交上土地出让金后取得完全产权。 2010年：经济适用住房上市交易