第二章土地、城市规划与房地产开发.pptx

第二章 土地、城市规划与房地产开发;本章要求;第一节 土地使用权的获取;一、概述;1、土地所有制 土地所有制是在一定的社会条件下拥有土地的经济形式，是土地制度的核心和基础，其法律体现形式是土地所有权。 我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。;2、土地所有权 土地所有权是土地所有制的法律体现，是土地所有者所拥有的、受法律保护的、排他性的专有权利。 土地所有权的法律形式指国家发给、认可的保护土地所有制的法律文件，如契约、《土地所有权证》等。 土地所有权的权能构成包括土地的占有权、使用权、收益权和处分权。;;4、土地使用权 土地使用权，是指使用人根据法律、法规及有关合同的规定，在法律允许的范围内，对国家和集体所有的土地，享有占有、使用、收益及部分处分的权利。 ;二、我国城市土地使用制度及其演变;1、城市土地使用制度的建立 从解放初期到50年代中期——以市场机制进行土地调配； 50年代中期到70年代末——以土地行政划拨、无偿无限期使用、禁止土地使用者转让为特征； 80年代初期以来——在坚持土地公有制的基础上，开始对传统的土地使用制度进行改革，变土地无偿使用为有偿使用，变无限期使用为有限期使用，变无流动使用为流动使用。;2、城市土地使用制度改革 随着我国经济建设的飞速发展和改革开放的不断深入，原有土地使用制度的弊端逐渐暴露出来 ：;国家的土地收益大量流失，国家对城市土地的所有权在经济上没有得到充分的实现； 无法保证土地利用的经济合理性，造成土地资源严重浪费； 掩盖了土地级差收益，使企业间竞争条件不平等，不利于企业经营机制的转变； 阻碍了城市产业结构的调整和生产力布局的合理化； 城市内部用地结构不合理； 城市基础设施供给能力越来越脱离城市增长的需求； 影响了国家经济体制和管理体制改革的步伐； 不利于执行对外开放政策和吸引外资。; 我国城市土地制度改革从20世纪80年代开始进行；其核心内容概括起来就是：有偿、有限期、有流动的土地使??制度。 征收土地使用费 征收土地使用税 城镇土地使用权的出让和转让 建立土地收购储备制度 实施土地一级开发;三、开发商获取土地使用权的方式;（一）土地使用权出让;1、概念 土地使用权出让(简称土地出让)是指国家将国有土地使用权(一般简称为土地使用权)在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。;2、土地使用权出让的基本原则 国家主权神圣不可侵犯； 平等、自愿、有偿； 所有权和使用权分离； 合理利用土地。 ;;4、土地出让方式 （1）招标； （2）拍卖； （3）挂牌； （4）协议。;（1）招标 招标出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门（以下简称出让人）发布招标公告或投标邀请函，请非特定或者特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。有两种方式：公开招标和邀请招标;拍卖出让国有土地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。 1987年12月1日, 深圳一块土地在全国首次实行土地使用权拍卖。;挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。 是目前应用最多的一种出让方式。 ;协议出让国有土地使用权，是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。 协议基本上一种非市场化的出让方式 。 “在公布的地段上，同一地块只有一个意向用地者的，方可采取协议方式出让”但商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地除外。;类别/交易方式;（二）土地使用权转让 指土地使用权出让后，土地使用权受让人将土地使用权转移的行为，包括出售、交换和赠与。 为防止土地使用权市场上的投机活动，政府通常限制未开发建设土地的转让活动。（即限制转让“房地产开发项目” 通过转让方式取得土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。 转让后，改变土地用途的需经过有关部门批准，重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。 ;（三）其他方式 土地使用权划拨。是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。 通常涉及到城市基础设施用地、公益事业项目、国家重点扶持的能源、交通、水利