第二章房地产投资的基本原理.pptx

第二章 房地产投资的基本原理第一节 投资要素原理一、收益经济学上的定义——1946 年，英国著名经济学家/wiki/J.R.%E5%B8%8C%E5%85%8B%E6%96%AFJ.R.希克斯在/wiki/%E3%80%8A%E4%BB%B7%E5%80%BC%E4%B8%8E%E8%B5%84%E6%9C%AC%E3%80%8B《价值与资本》中下了一个普遍得到认同的定义：“在期末、期初保持同等富裕程度的前提下，一个人可以在该时期消费的最大金额”。实际物质财富的绝对增加 会计学上的定义——产出价值超过(所有)投入价值的差额才是收益 （请注意，是价值而不是价格）风险与收益是紧紧联系在一起的。收益的表现形式可以是利润，包括与风险相联系的三种不同的报酬：社会风险补偿（补偿可能出现的社会问题）、承担风险的补偿（某些不可能被分散或保险的风险）、创新利润（持续创新社会中获得的利润）没有创新就没有利润！二、成本 成本——是商品经济的价值范畴，是商品价值的组成部分。人们要进行生产经营活动或达到一定的目的，就必须耗费一定的资源（人力、物力和财力），其所费资源的货币表现称之为成本。 成本的构成内容要服从管理的需要，并且随着管理的发展而发展。国家规定成本的构成内容主要包括： 　①原料、材料、燃料等费用，表现商品生产中已耗费的劳动对象的价值； 　②折旧费用，表现商品生产中已耗费的劳动对象的价值； 　③工资，表现生产者的必要劳动所创造的价值。影响投资成本的2个重要因素是利率和税收！成本总成本净利润利润总利润成本收益M市场研究的深度市场分析的成本、效益示意图三、预期预期——房地产投资是长线投资，对未来的预期非常重要。为什么长线投资的预期很重要？对土地区位的预期和房地产需求的预期直接影响房地产投资的决策。第二节 边际成本及规模收益理论一、边际成本递减递增规律边际成本是指在一定产量水平下，增加或减少一个单位产量所引起成本总额的变动数。边际成本用以判断增减产量在经济上是否合算。例如，生产某种产品 100个单位时，总成本为5 000元，单位产品成本为 50元。若生产 101个时，其总成本5 040元，则所增加一个产品的成本为 40元，即边际成本为40元。当实际产量未达到一定限度时，边际成本随产量的扩大而递减；当产量超过一定限度时，边际成本随产量的扩大而递增。二、规模收益理论 即在其它投入不变时，随着一种可变投入的增加，总产量的增量（即边际产量）在超过某一点之后就开始递减。 总产量曲线第一阶段(不合理）产量第二阶段(合理）第三阶段(不合理）平均产量曲线可变投入要素投入量边际产量曲线规模收益理论曲线图第一阶段特征：平均产量达到最大值，边际常量高于平均产量；第二阶段特征：总产量达到最大值，边际产量为0；第三阶段特征：平均产量和总产量下降，边际产量为负值。上述生产分为三个阶段：第一阶段，可变要素投入的增加至平均产量达到最大。在此阶段全部产量和平均产量都是递增的，所以理性的生产者不会选择减少这一阶段的劳动投入量，而会继续增加劳动投入量。边际常量高于平均产量。第二阶段，平均产量开始递减至边际产量为零。在此阶段，平均产量和边际产量都处于递减阶段，但总产量是增加的，且达到最大。 第三阶段，总产量开始递减，边际产量为负。在此阶段，总产量开始下降，所以理性的生产者不会选择增加这一阶段的劳动投入量。　综上所述，理性的生产者不会选择第一阶段和第三阶段进行生产，必然选择在第二阶段组织生产，即只有第二阶段才是可变要素投入的合理区域。但在这一区域中，生产者究竟投入多少可变要素可生产多少，必须结合成本函数才能确定。当增加一个单位产量所增加的收入（单位产量售价）高于边际成本时，是合算的；反之，就是不合算的。所以，任何增加一个单位产量的收入不能低于边际成本，否则必然会出现亏损；只要增加一个产量的收入能高于边际成本，即使低于总的平均单位成本，也会增加利润或减少亏损。第三节 资本资产定价模型 资本资产定价模型（Capital Asset Pricing Model简称CAPM）由美国学者夏普（William Sharpe）、林特尔（JohnLintner）、特里诺（JackTreynor）和莫辛（JanMossin）等人在资产组合理论的基础上发展起来的，是现代金融市场价格理论的支柱，广泛应用于投资决策和公司理财领域。 主要针对证券提出，但对房地产投资等也有借鉴作用。一、模型的提出CAPM模型的提出　CAPM是诺贝尔经济学奖获得者威廉·夏普(William Sharpe) 与1970年在他的著作《投资组合理论与资本市场》中提出的。他指出在这个模型中，个人投资者面临着两种风险：　系统性风险（Systematic Risk)：指市场中无法通过分散投资来消除的风险。比如说：利率、经济衰退、战争，这