收入的会计核算正在改变.PDFVIP

收入的会计核算 正在改变 对房地产业有哪些影响? 2017年3月 新的收入准则将于2018年1月1日生效，这可能影响企业的收入会计核算。 但这不仅仅是一种会计上的改变。 它可能会影响： – 未完工房屋单位销售的收入确认时点 – 以下项目的会计处理： – 包含预付款项的销售收入金额 - 涉及政府购房援助计划的销售 – 作为非现金对价取得的物业后续销售毛利 - 变更和索赔 - 质保 – 系统与流程，包括数据收集 – 年报及中期报告的披露 如果企业涉及： – 完工房屋单位的销售 – 带附加项目的销售 – 未完工房屋单位或期房的销售 – 合同条款中列明的公共设施 – 多套房屋单位的销售 – 合同修订 – 部分以旧换新销售 – 质保 – 购房援助计划下的销售 – 预付款项 与利益相关方密切沟通，使之对企业的关键绩效指标或业务惯例将 如何发生变化有所预期。 确定相关影响 完工房屋单位的销售 潜在影响 可考虑采取的行动 – 在 IFRS 15 下，只有当合同在准则的适用范围内，即当合 – 复核合同条款并考虑相关法律法规以确定合同符合准则 同在法律上具有可执行的效力且符合其他若干条件时，才 特定适用范围条件的时点。 予以确认收入。 – 运用判断以确定房屋控制权转移至购房者的时点。 – 若一项合同尚不符合特定条件，则在符合这些条件前从购 – 根据需要修改现行会计政策，并制定核算程序以确保会 房者收取的任何对价均需确认为负债。 计政策应用的一致性。 – 与现行惯例相似，在房地产开发商与购房者签订合同前完 工的房屋单位的销售收入很可能需在某一时点确认；但该 时点的确定需依据控制权的转移，而不是以房产所有权相 关的重大风险和报酬的转移来判断。由于不同指标可能会 在不同时点达成，因此要确定控制权转移的时点可能需要 做出判断。譬如，购房者可能在实际占有房屋前已承担与 所有权相关的风险和报酬。 未完工房屋单位或期房的销售 潜在影响 可考虑采取的行动 – IFRS 15就确定是否及何时应在一段时间内确认收入提出新 – 根据新的条件对合同进行评估，以确定收入应在一段时 的标准。房地产开发商将需要确定购房者在资产创造或改 间内确认还是在某个时点上确认。 良时是否已控制该资产。譬如，在建房产的控制权可能随 – 重新评估是否应根据IFRS 15的影响而更改有关合同条款 着新房屋的建造转移给购房者。 或业务惯例，以识别商机。 – 在某些情况下，可能较难确定购房者是否随着房产建造的 – 制定在一段时间内（而不是在某一时点上）确认收入所 过程控制该资产。此时，房地产开发商将需要进行如下评 需的流程、系统及内部控制。 估： - 由于合同限制或房产本身的实际限制，房地产开发商在 履约过程中所创建的资产不具有其他替代用途，如特定 房屋单位/位置已被明确指定并已分配给购房者；及 - 房地产开发商具有就迄今为止已完成的履约部分而要求 客户付款的可执行权利。 – 若上述两项条件均满足，则收入应在一段时间内根据反映 履约进度