上海金山龙翔路地块商业项目市场定位与概念规划方案_78PPT.pptx

2008-7-24;今天我们将听到; 了 解; 金山区地处杭州湾畔，东接奉贤区；南濒杭州湾；西与浙江省平湖市、嘉善县相邻；北靠松江、青浦区，位于沪、杭、甬及舟山群岛经济区域中心，是上海市的西南门户。 金山区占地586平方公里，现在人口约62万人，其中城镇人口27.49万人，城市化水平44.9%。规划至2020年，金山区人口总规模为100万人，区域城市化水平达到85%。金山城镇体系已形成“一城九镇一个街道”构架。 按照政府规划，金山区率先探索现代化国际大都市新郊区新农村建设新路，依托大型化工企业和化工产业区全力打造上海国际化工城，建设以精细化工为引领、石油化工为基础的先进制造业基地，生态型、集约化、多功能的都市现代农业基地和配套服务业基地。 未来的金山区将构筑成以“现代商贸服务业集聚区为主导，镇区和社区商业为基础，旅游区商业为特色，现代物流园区为支撑”的产业布局，将金山建成为富有浓郁地方文化特色、人居环境优美的现代化滨海新城。;整体区位分布;项目区位指示; 金山新城范围：按行政区划分的金山卫镇、山阳镇的莘奉金公路以南行政辖区和石化街道的全部行政辖区，总面积约80.66平方公里。 金山新城中心城（城区）范围：西至张泾港，北至莘奉金高速公路后退绿地与红旗港，东至龙泉港，南至金卫护城河、卫二路以及杭州湾海岸线，总面积为34.04（包括城市建设用地30.4平方公里与河流水面非建设用地3.64平方公里）。 近期2010年金山新城城市人口规模约23万人；远期2020年金山新城城市人口规模约38万人。现老城区人口约有18万（包括流动人口）。 近期2010年金山新城城市建设用地规模约20平方公里；远期2020年金山新城城市建设用地规模约30.4平方公里。 ; 本项目位于金山新城中心城区龙翔路与海汇路的交界处，属于中心城区的核心区域。 金山新城的城市行政区及生活区，具体范围南至老龙泉港，北至红旗港、龙湾路，东至亭卫公路，西至东平北路，总用地面积9.46平方公里。近期规划范围的主要功能是金山新城的行政中心、商业中心和东北片居住区，形成“一核两轴五片区”的结构体系。  “一核”是指凝聚??的新城发展核心。规划沿龙翔路以南区域形成综合性的公共设施核心区，设置新城商业金融、商务办公中心，成为综合性功能区域。  “两轴”是指南北向的依托松卫南路的都市发展轴和东西向的依托金山大道的自然生态轴。  “五片区”是指规划形成五个功能片区，即居住片区A、居住片区B、行政办公区、主题公园区、滨水休闲区。 ;宏观市场环境;宏观市场环境;项目宏观市场环境综述;原有商业市场环境;新城老区街区情况;业态;商业经营内容分析; 卖场、超市、百货类占18%，此类主要为顾客提供日常用品。 目前老城区主要有乐购、易初莲花等大型买场，农工商中型超市。大多经营良好，周边商铺租金高。主要因素是老城区人口众多，对日常生活用品需求量大，当地居民的生活水平也日渐提升；而买场自身的货品价格都较为低下，集客能力强大。 面对新城核心区域内未来大量优质人口的导入，此类业态的市场需求很大，在不与其它邻近的同质业态相冲突的情况下，本项目应积极考虑大型买场的配置。;商业经营内容分析;商业经营内容分析;商业经营内容分析;商业经营内容分析;商业经营内容分析;商业经营内容分析;商业经营内容分析;商业经营内容分析;商业经营内容分析综述;商业经营区位指标分析;区位—租金;商业经营区位指标分析;商业经营区位指标分析; 以卫清路、卫零路为核心轴，卫零路以精品百货、服饰专卖为主要功能，卫清路以休闲餐饮、娱乐文化为主要功能，南片依托卫零路、金一东路节点的石化百货，北片依托卫零路、卫清路节点的瑞鑫百货、欧洲商业广场，卫清路、蒙山路节点乐购生活购物中心，提高集聚程度，更新业态结构，提升品牌档次，完善综合配套。形成节点集聚、主题错位、功能综合的网络状商业街区格局。 ;商业环境综述;项目周边住宅项目整体分布;周边住宅整体情况; 新金山国际幼稚园是一所以双语为特色的寄宿制幼稚园，建筑面积21000平方米，设有18个班，开设全日班、寄宿班，可容纳540名幼儿，招收3-6岁学龄前的儿童。收费标准为全日班1500元/月，寄宿班2500元/月。现学校有130-140名儿童，主要为金山卫镇与石化街道地区的人员的子女。 ;周边住宅市场环境综述;寻找项目定位的依托;;;Our Status;; 临港新城规划总面积296.6平方公里，现总人口15.2万，其中城镇人口2.4万。至2020年，新城规划区内实际居住人口约为83万，主城区约45万人。 主城区面积达74.1平方公里，城市建设用地36.3平方公里。规划以滴水湖为核心，集中了临港新城的主要市级公共服务设施和城