中天世纪新城项目商业定位报告.ppt

中天世纪新城项目商业定位报告;项目研究工作的阶段划分;报告结构;项目属性界定;贵阳市位于川渝经济圈边缘，经济发展相对落后，无强势产业，属于内地三线城市;贵阳的经济增长较快，在西南省会城市中，经济发展处于中等水平;与东部和中部省会城市相比，差距较大;项目位于南明，云岩，乌当三个区交界处，所在区域距离核心城区较远，且不处在城市的主要发展方向上。;项目周边区域卫生条件差，配套不完善，消费者认知程度低，心里距离远;根据贵阳市商业网点规划，项目将处于城市商业核心层边缘;世纪新城项目是90万规模大盘，分为12个组团，零散开发之后，目前以3、4组团（共约30万㎡）重新启动;5组团为大型集中商业将在项目末期开发，3、4组团也有部分商业;水东路;项目靠山临河，景观资源丰富。周边开发楼盘多为中高档住宅区，未来居住人群的消费能力很强;五组团：项目中心商业原规划指标  ——商业部分计容积率面积为34130㎡;三组团：商铺共三层，总商业面积38870平方米。大部分铺位面积集中在100-300㎡之间;四组团商业总面积13903㎡，为高层底商，共三层，局部二层;项目属性界定;项目属性界定;S：情境（situation） ——项目背景事实;中天提出的项目开发目标与限制性条件;客户目标解析;R1：非期望结果 ——按常规发展的可能结果;R2：期望结果 ——我们的期望目标;C：矛盾或冲突 （complication） ——R1与R2之间存在着的矛盾或冲突;Q：提出问题 （question） ——要实现从R1到R2必须要回答的核心问题; ;本项目商业的发展应该是哪一类型呢？;如果作为社区商业，能否支持本项目商业体量？;如果仅定位于社区商业，将无法支撑本项目的商业体量;本项目商业不能仅作为社区商业，那有没有可能成为城市级的商业中心呢？;形成新城市商业中心的KPI体系;贵阳市正处于单中心城市发展阶段，以云岩、南明区为核心的城市中心区形成了高密度的人口集聚和经济集聚;未来土地供应仍集中在金阳区，花溪、白云区也有一定规模的土地供应;金阳新区是贵阳城市未来的发展方向，下一个可能成???的城市级商业中心最有可能出现在金阳，而本项目不在城市的主要发展方向上; 本项目不是规划中的商业中心，位置处于云岩、南明、乌当三区的交界处，政府方面的支持将会较小;本项目距离市级商业中心路程约3.7公里，无法与商业中心融合，但是又很难避免与传统中心的竞争;;贵阳的城市商业格局是沿中华路形成了五个主要的城市核心商圈;本项目商业比较分散，而且商业体量还远不足以与城市核心的中华路的商业体量竞争;本项目成为新的城市级商业中心的可能性非常小;本项目商业不能作为社区商业，也不能成为城市级商业中心，那有没有可能成为区域商业中心呢？;本项目具有相当大规模的商业体量，区域距离城市核心区较远，处于相对独立的位置，未来周边有大量的居住人口;适合本项目商业的发展方向是：区域商业中心;为实现本项目目标，我们的唯一出路就是：跳出与传统核心商圈的竞争，打造差异化的区域商业中心; ;;区域商业中心的四种类型;花园城距城市商业核心较远，总建面70500m2，是集购物，餐饮，休闲，娱乐于一体的区域商业中心。以南山的中高档收入人群为目标消费群;主力店沃尔玛超市最先启动，在聚集了大量人气后专业店，百货，电影院相继开业。周边人口的聚集、相对独立的区位条件为项目的成功提供了保障 ;仁恒商业街位于乌当区，总建面1.5万平方米，2005年开业。是一条统一规划，富有热带风情的商业街。到中心城区距离较远;仁恒商业街以购物功能为主体，辅以餐饮，休闲，娱乐。与对面的新天购物中心共同形成了乌当区的区域商业中心;宅吉小区位于核心城区内，距离喷水池约5分钟车程。商业总体量4.5万平方米，目前经营状况好;宅吉小区的商业积聚属自然形成，目前已成为以北京华联为核心的区域商业中心。其购物功能以生活配套为主，餐饮比例高，辐射范围广;华侨城在2000年还处于深圳主城区边缘，华侨城商圈目前已成为深圳著名的区域商业中心。;华侨城片区以旅游、商业为主要功能，形成区域核心区；居住区围绕核心区分布; 商业区集中布置于片区中心;商业发展次序：先是以满足片区的民生需求的超市启动，辅以餐饮与娱乐辐射其他区域扩大影响力；发展期标志为百货与主题商城的进驻；成熟期表现为商务活动的扩展;;华侨城商圈业态功能比例：购物功能55％；餐饮休闲功能34％，社区配套11％;案例研究总结（一）：本项目商业规模较大，与城市核心商业区的距离不远，与深圳华侨城商圈的情况最为相似;截然不同的两极：传统商业与都市休闲主义;通过案例启示和对标分析，找到了本