XXXX年北京郊区固安区域房地产市场研究_世联1.pptx

——固安区域+市场研究整体思路核心问题聚焦项目机会寻找项目定位整盘操盘策略启动区策略问题聚焦。问题聚焦区域印象北京1小时交通圈城镇组团中，发展相对滞后的非热点外围城镇,区域竞争力有限1小时交通圈城镇：燕郊：京哈高速，快速公交通达；房地产成熟发展区域；区域配套有限；大厂：京哈高速，快速公交可达；房地产起步发展区域；区域配套匮乏；香河：京沈高速，快速公交可达；家具产业、房地产发展区域；区域配套匮乏；廊坊：京津塘高速，快速公交可达；自身产业发展完善、房地产成熟发展区域；区域配套完善；永清：京津塘、廊霸路；自然环境良好，房地产启动区域；区域配套匮乏；固安：京开高速，快速公交可达；农工业、房地产启动发展区域；区域配套匮乏；一小时交通圈一小时交通圈京承京承机场快速机场快速半小时交通圈半小时交通圈顺义顺义京哈京哈燕郊燕郊通州通州大厂大厂香河香河房山房山亦庄亦庄大兴大兴京沈京石京石廊坊廊坊固安固安永清永清京开京开京津塘京津塘问题聚焦区域印象廊坊市固安县永清县农业产业为主，具备优质交通系统的北京南部外围城镇无强势区域价值吸引力固安县产业结构比例固安县概况：总面积698.73平方公里2008年末总人口416670人主导产业：农业密涿高速京津南通道京九铁路数据来源:2009廊坊经济统计年鉴与大兴县紧邻，且有交通联系紧密固安-北京南四环: 京开高速路程约40公里；固安-广阳区九州镇：密涿高速廊坊段约20公里固安-永清县：廊涿线约20公里；固安-涿州市：廊涿线约25公里、廊涿高速路程约30公里；固安-霸州市：106国道约35公里、大广高速规划路；问题聚焦一小时交通圈一小时交通圈区域市场京承京承机场快速机场快速半小时交通圈半小时交通圈顺义顺义京哈京哈燕郊燕郊通州通州大厂大厂香河香河房山房山亦庄亦庄大兴大兴京沈京石京石廊坊廊坊固安固安永清永清京开京开京津塘京津塘共享北京支付能力有限的刚需客群，受区域发展限制，当前阶段属认知度有限区域廊坊均价：6500－7500元/ 平米产品形式：普宅交通方式：自驾车内向型市场，北京客户鲜少燕郊均价：7500元/平米产品形式：普宅交通方式：公交、自驾车刚需主流热点选择区域香河均价：5500-6000元/平米产品形式：普宅、类低密交通方式：自驾车刚需主流选择区域固安均价：5500-6000元/平米产品形式：普宅、别墅交通方式：公交、自驾车刚需选择区域热点区域大厂均价：4500元/平米产品形式：普宅交通方式：自驾车刚需选择区域永清均价：5500元/平米产品形式：别墅、类低密交通方式：自驾车 低密度首置客群选择区域主要客户流向次要客户流向市场分析板块分析区域内市场处于起步阶段，区域市场同质化竞争严重，本项目处于现有认知较低的南部区域北京固安市场目前主要代表项目以中小规模中高容积率普宅项目为主，平台价格集中在5500-6500元/平米，目前仅万汇广场在售，开盘当月销售400套，新政后每月8-9套；京御系列，不同产品系均有，品牌具有一定知名度 ，大卫城8月8日开盘，续客4月4000组左右，均价5300－6000元/平米；北部区域永定河核心区固安的房地产市场处于房地产发展初级阶段 ，多数为当地开发商，中小规模项目为主；市场同质化竞争严重，户型均以80-100平米两居为主力供应（占比70%左右），一居面积60平米左右，三居100-130平米之间，建筑类型多以小高层板楼为主，中小规模为主；规划中新城区域，价格主要集中在5800-6200元/平米；南部区域低密度项目普宅项目106国道问题聚焦区域市场未来将面临多层面的激烈竞争，主要为区域内同期开发的京御系、绿洲项目竞争锁定2010年2011年2012年恒基现代城68、110平米的一居，85、97平米二居，118、120、139平米的三居，供应量37万平米目前在售红城1居59平米，2居70-80平米，3居115平米，供应量1600多套天顺家园76-90平米两居，120平米三居，供应量约40万平米 方城馨苑以二居90-100平米为主，供应量5万平米内向型，低品质，尾盘销售——分流竞争中宏新界一居40-60平米，二居67-87平米，三居91-125平米，供应量40万平米万汇广场以89-128平米两居为主，未来供应量10万平米未来供应汇丰家园供应量5万平米北京第九区以85-97平米两居为主，未来供应量14万平米橘洲以80-90平米两居为主，未来供应量14万平米孔雀大卫城一居约60平米；二居约90平米左右；三居110-135平米，未来供应量83万平米廊坊京御地块未来供应量150万平米外向型、高品质——主要竞争绿洲地产地块未来供应量180万平米市场内同期存在多个大规模开发项目，京御集团旗下的孔雀大卫城和廊坊京御地块，绿洲地产的大留村地块，潜在供应量超过400万平米问题聚焦核心问题审视现