世联_赣州站北项目国际花园发展战略及定位报告213页.pptx

站北区项目发展战略及定位报告;我们的研究思路：;世联的一切研究都以事实为基础，以客户目标为导向;在企业整体经营策略下研究本项目的 目标。。。;企业背景—— 具有上市公司和政府重点企业的双重背景，本地的品牌号召力强；;项目情况： 五星级酒店：定位为赣州的标志性服务配套，已进入图纸设计阶段。 城市综合体：地处赣州最繁华地段，年底准备拆迁动工。 本项目：占地规模达到368亩，为河套老城内最大规模住宅区。 8.18号新拍单元得土地，近1000亩。 企业执行能力 星洲公司处于成立初期，之前未实际运作过房地产项目，企业的人力资源配备尚未到位。 ;从成长模式看，目前星洲公司具备成为地区性一级开发主体的潜质;国内标杆房地产企业均在价值链上形成各自的比较竞争优势;; 竞争环境： 上游资源占有水平决定企业竞争力 ; 资本收益率;公司成立初期，同时运作三个项目需要有稳定的现金流作为保障;建议统一协调三个项目的核心目标;对本案目标的建议——通过快速滚动开发，抢占市场份额的方式实现利润最大化，塑造品牌;我们的研究思路：;城市层面价值——临近新中心区，大桥的规划使其融入城市发展主轴，区域前景良好;区域层面价值——赣州主城区商品批发贸易最为活跃的区域;地块基本信息：南北向518M，东西向600M;周边配套设施 ——以商贸业配套为主，生活配套缺乏;地块现状及四至——西侧临章江但部分视野被挡，内部无可利用自然资源，周边建筑形象一般;地形地貌——地势自临江面由东向西递增；内部有两处小山包，局部高差较大;有相对景观资源优势的、城市发展带上、大规模开发项目;;地段——周边需求旺盛，具有一定升值潜力;滨江——河套老城内稀缺的准一线江景;知已知彼：本项目的核心资源;我们的研究思路：;新政对于赣州等三线城市的房地产影响不大，市场稳步上升;赣州在中国房地产板块上属于三线城市，主城的市场容量有限;全国三线城市比较分析——人均GDP8000—10000左右的三线城市普遍进入房地产消化第一拨快速通道，人口：消化量约1：2;江西省城市比较分析——赣州城区人口与年消化量相对1：1.5，表明赣州在江西各地级市中发展较领先;依靠地缘与成本优势，强化交通枢纽地位，以承接沿海产业转移为契机，增加房地产市场容量;;按照国际经验，赣州近年GDP的快速增长将推动房地产业的高速发展;该阶段房地产业主要特征 ——快速发展，但以数量型扩张为主;赣州房地产市场土地供应在02-04年被严格控制批出量极其有限，至05年土地供应明显放量——未来2年将进入供应峰值点;04—06年房地产项目的土地出让情况估算及预计;近五年平均每年的价格增幅在20％左右，交易金额稳步增加;市场总体消费特征表明，赣州房地产由复苏期逐渐步入繁荣期;04年-05年小高层持续放量，但销售比例和速度明显慢于多层;产品的品质创新产生的溢价有限，主要依靠拔高容积率来保证利润率;客户结构特征——工业基础薄弱对房地产业缺乏支撑。以商贸批发业为主构成中高端消费人群;整体市场现状背景小结;我们着重分析了赣州市的45个典型项目在售项目的规模、分布、单位面积情况，作为分析市场竞争趋势的依据;赣州在建与待建房地产项目指标分析结论一：100亩以上的大规模楼盘稀缺;从供给结构现状来看，市场中65%是120-150平米的户型；除还建房80平米以下的户型为8% ;不同面积区间的主力户型分布;未来2-3年商品住宅开发主要集中在新城区占总量的41%;预计未来2年内市场推出商品住房总户数为9020多个单位，主力户型集中在120-150m2占50%;未来市场趋势展望;河套老城内是长期以来的市场主流，而新区开发将推动新一轮的市场发展;根据目前市场的发展程度，以占有资源的开发方式为主;;四种类型的典型项目扫描;赣州老城区滨江带楼盘扫描;;赣州老城区滨江带楼盘扫描;赣州老城区楼盘扫描;赣州老城区楼盘扫描;;;;赣州新城非中心区楼盘扫描;按赣州人口规划方案市区预计每年新增家庭3万户左右，每年新增新婚家庭4000—5000户;家庭人口规模随收入增高逐步减小；占人口的城市高收入阶层对面积要求较高，中等收入人群置业习惯较为保守，人均居住面积在30平米左右;一般公务员和服务业人群购买力有限，市区与县市的生意人、矿主、市区与县市的泛公务员中高官和企业高管购买力最强;现售与预售楼盘的客户趋势——周边县市的购房者比例在逐步下降;现售与预售楼盘的客户趋势——城区里中端客户的购房意识在逐步抬头;四类项目分别有各自不同的主流消费人群;本项目周边具有较高购买能力的就业人口规模较大，中高收入人群置业需求必须关注;大市场扫描——大市场业主或是经营户是本市生意人（含外地户籍）主要聚集地;大市场片区发展不均衡，正面临业态分流;大市场客户的消费力论证;主流客户1