中海_长春中海凯旋门项目市场评估报告_61PPT_XXXX年.pptx

【中海·凯旋门】;项目目标; 一. 从项目现状来看;1.项目所在区域位置 本项目位于长春市绿园区，西侧紧邻汽贸小区，北侧靠近景阳大路，东侧与普阳街相连接，南侧临近无名路。 ;2.项目规模;3.项目周边状况;;3.2交通路网 由于项目地处朝阳、绿园、汽车厂区的交界，属于成熟及繁华地段，所以交通路网非常发达，途径本项目的路线可谓四通八达，共有十几条公交线路途经本项目。政府规划建设的地铁2号线途径景阳广场，并设有站点，对项目的未来发展空间将起到关键作用。 155路 东兴村—皓月大路—红旗街 228路 208医院--红旗街--净水厂 263路 火烧李--红旗街--新民广场 231路 奔驰路—景阳广场—雁鸣湖山庄 280路 华港二手车市场—建设街—火车站 245路 欧亚卖场—景阳广场—火车站北出口 261路 东风大街—景阳广场—人民广场 262路 火车站—景阳广场—桦甸街 80 路 体育场—东盛路--火车站—人民广场—景阳大路—红旗街—体育场 地铁2号线 西湖—景阳广场—解放大路—东方广场 ; 正阳小学、西中华路小学、六十八中、市十一高、工商管理学院等;3.4医疗配套; 长春市政协、市人大、长春市政务中心、长春市民政大厦、省市高法、检察院、绿园区公安局等;小结：;1、项目定位：;2、产品定位（户型规划）;总结：;二. 从目标买家角度看;通过以上对项目自身条件综合分析来确定本案的目标买家分为自住及投资两种，综合两者总体目标买家为：城市青年精英阶层;2、投资型目标买家来源区域及职业构成：;;（三）目标买家特征;（1）具有稳定收益的企事业单位或高收入的自由职业者，此类人手头拥有余钱的目标客户，购买动机单纯作为投资； （2） 有部分积蓄，但不多，看好项目未来的发展前景，购买方式以按揭购买，以租养贷，等待项目升值； （3）对中海品牌情有独钟，信任中海，认为中海就是赚钱的大树；;2、多层住宅产品买家;1.低总价：小户型、低总价以缓解积蓄不足而带来的压力，按揭购买。（性价比保障）;多层住宅产品;总结：;三. 从市场角度看;（一）整体市场状况;分析： 从上表可以看出，06-08年长春房地产市场??应量逐年增加，但去化量在07年到达峰顶后，开始下滑，同年的上市量远远大于去化量，说明供需矛盾加大，市场供大于求、竞争较为激烈；由于08年受市场的影响，去化量急剧下滑，新品上市量较少。09年主要以销售08年存量房源为主，刚性需求的集中释放，改善型与投资性随后爆发，致使去化量远远超出了上市量，出现了供小于求的状态。从价格上看，09年的价格已经接近3900元/ ㎡，同比增加了13.6%，据房地产交易中心数据显示，目前长春市商品住宅均价为4451.01元/ ㎡，比09年整体均价上涨了14.3%，可以看出长春市的市场需求还是非常高的。近日，国家陆续出台了相关调控政策“国十条”，旨在遏制房价过快上涨，抑制房地产投资行为，受此影响，一线城市已出现了价格下滑的趋势，作为二线城市的长春，虽然存在一定的滞后性，但对市场将起到一定的影响，未来市场有着不确定的因素。;1.2土地市场状况; 分析： 从上表可以看出，未来区域开发热点集中在净月及二道，绿园区成交相对较少，仅成交4宗，区域内短期内竞争相对将减弱。从价格上来看，除宽城及汽开区，绿园区的价格排在了倒数第三位，说明区域属于发展阶段，各项经济指标还不完善，同其他区域比较市场定位相对较低。; （二）区域市场状况. 2.1规划方面;年份;2. 项目在市场中的机会点与威胁点;四、从竞争角度看; 序号; 项目;1.2地段对比分析;1.3规模对比分析;1.4产品对比分析; 项目; 项目;分析： 从交通便利性来看，项目周边公交线路四通八达，可以说单程就可以辐射整个市区，尤其离红旗街街商圈仅为两站地，车程时间不到5分钟，而且道路宽敞，交通堵塞现象很少，节省了日常工作及日常生活出行的时间。再有就是地铁2号线的建设将直接改善本地块的交通配套，而地铁作为新兴的城市交通配套工程，具有安全性高，速度快等特点，将大大缩减市民在交通中的时间，在一定意义极大的拉近了城市距离，符合公寓产品买家的需求。; 项目; 项目;分析： 从自身配套来看，万达地处红旗商圈，在原本配套齐全的基础上，规划有大商及商业内街，使自身的相关生活配套更加成熟与便利，项目配套优势明显。 从周边配套来看，虽然项目为区域内成熟区域，各项相关配套较为完善，但与万达及华亿相比较，优势明显不足