XXXX年房地产开发赢家策略_浅析项目前期策划及开发管理.pptx

房地产开发赢家策略——浅析项目前期策划及开发管理王晞 建筑师 工商管理硕士2011年05月房地产开发的基础生产资料有两个： 钱 + 地资金是项目开发的充分条件土地是项目开发的必要条件如何把资金和土地有机的柔和在一起，形成有形产品并产生超额价值，则需要项目开发过程中各个环节的有效策划及运筹以上三个环节构成了开发企业的核心竞争力本次交流的核心目的明确以公司整体利益至上的基本原则树立企业各业务部门的项目全局观建立以策划为中心的项目运作理念培育企业各岗位员工全员策划意识对策划工作认识的几个判断：策划是营销或设计部门的事情，和其它部门关系不大；策划就是通过“新想法、新点子”创造价值；前期策划是所有开发工作的起点没有专业技术的支持，谈不上前期策划；策划工作完全依托技术不行，完全依托市场也不行；项目策划就是要追求项目价值最大化，产品品质最完美；创新求变是项目策划的唯一出路；合适的产品完美的产品，优秀的产品+合适的时间完美的产品做好策划就必须要花更多的时间和钱，和快速开发及成本控制管理总是矛盾的；策划的目标就是创造价值，不求最好，但求最贵！什么是策划古人云： “凡事预则立，不预则废。”《史记》 “运筹帷幄之中，决胜千里之外”预判与风险决策；是一种思考活动，是价值创造的源点；在整个事件活动中代价是最小的，但是价值提升也是最大的。（一）策划的涵义策划是指人们事先的筹措活动，是思维主体运用知识和能力进行思考运筹的过程。策划是系统化管理活动和创造性思维活动的结合。策划既是一门科学，又是一种艺术。柔刚做好项目策划及开发管理就是要做到：刚柔并济，软硬兼施刚柔并济，软硬兼施什么是刚什么是柔工欲善其事，必先利其器【论语】“刚”， “利器”也“利器”，科学严谨的技术管理指标体系厉利剑者，必以柔砥【淮南子·说山】“柔”，“内功”也“内功”，运筹、创造、整合、应对的能力硬指标软实力（二）策划的性质与功能现实性目的性计划性过程性程序性系统性群体性市场竞争功能决策保证功能计划策定功能预测未来功能管理创新功能刚柔（三）策划的基本原则 利益主导原则 整体规划原则 客观现实原则 切实可行原则 讲求时效原则 灵活机动原则 慎重筹谋原则 出奇制胜原则 资源整合原则 群体意识原则刚柔（四）策划与计划的差异计 划具体性、可操作性指导方案处理程序与细节常规的工作流程现实可行性按部就班风险性小短期专业培训策 划全局性、整体性战略决策掌握原则与方向具有创新性与创意超前性灵活多变挑战性大长期综合训练刚柔中国地产策划三十年销售策划营销策划销售策划+营销策划+前期文字建议前期策划全程策划与全员策划什么是前期策划定义前期策划前期策划的工作内容前期策划的核心价值解构前期策划（一）定义前期策划综合考虑市场、建筑技术、资金的问题是企业战略目标在项目开发起始阶段的深化执行过程，通过前期策划，形成完整的开发策略及有形产品不是单项专业技术功能，是综合了市场判断、建筑技术、营销策略、成本控制的研发过程努力寻找开发企业效益最大化和市场消费者最大接受程度的平衡点 （二）前期策划工作内容项目开发战略分析市场研究项目定位及开发设想建筑技术策划及协调营销设想投资分析（展示设计策划及协调）（三）前期策划的核心价值实现第一次转换，为第二次转换准备基础条件在第一次转换时为第二次转化预埋伏笔 房地产开发过程的二次转换市场需求通过word语言转换为项目定位开发适合市场要求的产品第一次转换项目定位经AutoCAD语言转换为项目设计在工程建设上体现定位第二次转换告诉市场通过word和平面设计语言转换为用户感知价值实现销售（四）解构前期策划企业战略与项目目标定位前期策划前期策划三步曲前期策划核心三要素前期策划能力是核心竞争力的重要体现如何实现高效的前期策划1] 企业战略与项目目标企业发展战略、企业经营战略、企业投资战略企业对项目的要求形成项目的目标： 最大的利润 最快的利润 内部收益率最大 最小的运作资金 品牌 为另外一个项目做铺垫 获得管理运作经验。。。。项目目标的不同影响到策划的思路 万科的发展战略2004－2014战略目标 1. 净利润从2003年的5.4亿元增长到100亿元，增长18倍； 2.销售额从2003年的63亿元增长到1000亿元，增长15倍； 3.占全国住宅市场的份额从目前的1％增长到3％。 2005-2008战略目标 1.年均复合增长超过40％; 2.净利润从2005年的13.5亿增长到40亿； 3.销售额从2005年的140亿元增长到400亿元； 解决优秀开发企业的战略意识客户导向一个上市