某路项目前期策划概念性方案.pptx

;前 言;直面项目所处的竞争市场;一、项目综合分析;1.1 项目分析;项目区位;项目基地分析［地块／指标］;项目四至;学校：芙蓉中学、芙蓉区青少年年官、中小学:二十九中、田家炳实验中学幼儿园:湘警幼儿园、芙蓉区教育局第一幼儿园 ； 超市：沃尔玛、大润发、家润多等； 休闲机构：碧海云天、新玉楼东、新湘银等餐饮； 医院：旺旺医院； 休闲娱乐配套：华雅华天国际大酒店、华雅高尔夫球场、泓天大酒店； 公园：600亩体育文化休闲公园（规划中）、圭塘河休闲风光带（规划中）。 ;项目区域价值分析：三大功能板块独立成势，且功能互补;区域交通路网四通八达，东南西北四大交通动脉；人民东路东延线是改变区域印象的最大契机;项目基地评价：面积中等，资质平庸;项目区位及属性界定;1.2 宏观市场竞争环境分析;2008年一季度长沙楼市：价涨量跌;新政后的长沙楼市：量跌，消费者观望情绪明显;新政后的长沙楼市：大体面价不变，部分楼盘出现暗降或低起价;楼盘名称;宏观调控下的未来市场预期;通过调查，预计2008年十大板块住宅新推货量（加上望城与星沙）约为1300—1500万平方；比07年的1000万方上涨约30%—50%； 2007年1-11月，土地市场共成交约9569亩，商品房建筑面积大约在1700万平方左右，未来市场供应被进一步放大。 ;消费力与消费结构 长沙市区人口不多，流动人口少； 长沙人消费性支出过高，对大件物品购买力有限； 07年购房客户中，换房与投资客较多，而宏观调控的组合拳对于投资与换房客户都有较大影响，尤其是房贷新政出台后市场出现销售量大幅下降状况；;07年1-11月成交地价比06年上涨约149%； 建安成本上涨； 营销、推广等费用增加； 各种交易税费上涨。;08年消费特征渐变，大盘竞争时代;合富辉煌市场观点;合富辉煌市场观点;1.3 中观市场竞争环境分析;东城板块;尚东板块：洋房与别墅稀缺，电梯房是竞争热点;东城板块;尚东板块：消费呈梯级;尚东板块客户;以人民东板块为主的富人区已经基本成型，居住氛围日益浓厚。东城客群辐射范围也将日益扩大。 沃尔玛、大润发等大型商业聚集东城，未来生活配套也将日益完善，宜居性???益增强。 未来项目供应主要集中在体育星城和武广国际新城两大概念板块，众多品牌开发商扎堆，政府概念支持，未来预期看好。;项目SWOT分析;优势分析;需要我们面对和解决的两个问题;二、项目定位;2.1 项目区域突破策略;现象：房地产开发如火如荼的城市主干道沿线;现象解读：大道经济的发展带动周边房地产的开发;本案;融入到尚东板块，仅仅只是解决了项目的“区域印象”定位，要想在竞争白热化的长沙市场占据一席之地，必须在产品上下功夫，让我们看看同样处在远郊的其他楼盘是如何打动消费者的。;学习案例：南山·苏迪亚诺的郊区楼盘开发之路;临金星大道，岳麓大道、一桥、二桥、三汊矶大桥所构成的路桥交通网给苏迪亚诺提供了“半小时配套”的双重体系（交通配套体系、公建配套体系）。 距岳麓山风景区：20分钟车程；距离市政府：10分钟车程；距五一商圈：20分钟车程；距新河三角洲：15分钟车程；距麓谷科技园：20分钟车程;项目基本信息 规划户数：2146 占地面积：502亩 规划面积：33万㎡ 容积率：1.05 绿化率：60%;2007年6月9日，南山·苏迪亚诺首批推出72套联排，当日售罄。;首期现场环境的营造，体验式营销;苏迪亚诺对本案的启示;区域突破策略二：类别墅高端产品亮相，立尚东板块人居新标杆;2.2 项目产品定位;不突破1.2的容积率下，项目多种开发方案;开发方案A与开发方案B经济测算;开发方案E经济测算;仅从经济效益角度来评判，开发方案B最优，方案A次之，纯洋房方案经济效益不及方案A和B。下面将对上述三个开发方案从市场风险角度进行综合评估。;专题研究：长沙别墅市场;别墅竞争格局;联排是市场的主流供需产品;独栋产品销售周期相对较长； 从独栋的销售来看，控制面积从而控制总价是实现较快销售的主要原因； 独栋价格拉差非常大，主要集中在10000-12000元/平米，超豪别墅则达到20000元/平米左右。;双拼别墅销售特征;联排别墅销售特征;合院别墅销售特征;叠加别墅销售特征;长沙别墅市场特征小结;项目 方案;项目最终开发方案;别墅+洋房+小高层的物业组合方案是项目确定的开发方向，但是基地自身资质平平，无任何景观资源可以利用，面对“高手如云”的长沙别墅市场，项目该如何应对？;2.3 项目市场突破策略;直面造景典型：藏珑湖上国际社区;藏珑总体规划：充分利用月湖提升物业品质;藏珑首期产品：临湖而建;;市场突破策略：借水造景;项目核心竞争力打造：沿水库南岸，打造一个“休闲风光带”;;水库南岸休闲风光带示意图;2.3 项目形象定位及案名建议;项目形象定位;恒德·象牙海岸;2