沈阳某酒店式公寓项目提案.pptx

沈阳酒店式公寓市场情况;课程目的;积极与消极;１、对沈阳宏观经济发展促进房地发的增长;　　　沈阳市99-2003年平均三产构成比例为6.2：45.0：49.8，第三产业比重缓慢增加，但2003年出现回落趋势。 ;宏观经济环境——产业结构——工业经济;宏观经济环境——产业结构——第三产业 1999-2003年沈阳第三产业行业构成GDP指标 ;1999-2003.11月年沈阳居民人均可支配收入与消费性支出 ;房地产开发完成投资额 ;施工面积 房屋和住宅施工面积自1998年进入新一轮成长周期以来，一直保持持续稳步增长。住宅施工面积1998-2001年四年年均增长率为23%，进入2002、2003年增速明显加快，两年的平均增速为41%，2003年住宅施工面积为1401万平方米。 04年一季度房屋施工面积489.8万平方米，同比增长51.2个百分点；其中住宅施工面积369.4万平方米，比去年同期增长43.1个百分点。受我市拆迁政策变化的影响，新开???面积54.6万平方米，同比下降12.7%，其中新开工商品住宅44.2万平方米，同比下降16.1%。 ;竣工面积 ;销售面积 ;销售额 ;销售单价 ;3、我们如何解释房地产有关的政策法规;3、我们如何解释房地产有关的政策法规;04年以前上市的商住项目;04年以前上市的商住项目;04年即将上市的新品项目;价格特点：2003年整体商住市场的销售均价为4960元/平。其中艾特国际公寓的售价最高，为5700元/平，荣达国际大厦的售价最低，为4200元/平。 从价格的分布上看，青年大街文化路、五里河周围仍是高价商住楼集中的区域，而且极具升值的空间，吸引了较多投资者的关注。其次，北站、市府广场商圈属于中高档商住产品的聚集地。再次，由于商住产品在铁西区刚刚起步，所以价格低于其他区域。;结合沈阳情况，酒店式公寓可定义应该是位于或将来位于大型商圈内,统一的装修风格,配置全套高标准硬件设施和酒店服务系统,聘请专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司,并由其统一经营和管理的产权式公寓（或酒店），区别于纯酒店单间公寓，酒店式公寓的购买者大多出于投资角度考虑。 纯正的酒店式公寓一般具有如下特点： 1、位于城市商业、商务中心，区域基础设施特别是商务配套设施完善，档次较高，紧邻城市主要交通线，交通便利而通畅。 2、公寓的面积较为经济但大于酒店客房的面积，室内功能完善并提供居家生活所需的厨卫、家具、各类布艺等多种设备与生活物件，装修标准与同类酒店相当。 3、项目的配套设施更加完善，档次也较高，如提供国际标准的健身室、SPA室等。 4、由专业的酒店管理公司管理或提供顾问服务，以保证服务水准。借鉴高星级酒店规范的服务程序，提供点菜、送洗衣物、打扫房间、电话服务等，同时更加注重满足客户的特殊服务要求，如提供厨师上门服务、导购导游服务等，真正做到在硬件上不低于酒店，在服务上比酒店更胜一筹。 5、项目要具有一定的规模。 6、租金比普通公寓高20-30%左右，但略低于同档酒店价格。;酒店式公寓在沈阳的发展状态： 2002年9月，沈阳的第一个酒店式公寓———“当代程式”超小户型酒店式公寓在沈阳上市，超小户型、酒店式公寓两大特点的结合使“当代程式”一度成为沈阳房地产市场关注的焦点，但由于资金运作上的问题，“第一个”并没有让这个全新的商业地产形式大放异彩。 2003年，沈阳狭义层面的酒店式公寓只有五家：五里河大厦、金茂国际公寓、腾龙国际公寓、皇城酒店公寓和博润国际大厦（产权式酒店）。五里河大厦、博润国际大厦属于自建型物业，金茂国际公寓、皇城酒店公寓、腾龙国际公寓均属改建而成。 2003年酒店式公寓的热销，为2004年更多高标准的酒店式公寓推出打下了坚实的基础，几年的市场培育，各种住宅业态在沈阳均有显现，随着中央在2003年提出振兴东北老工业基地，沈阳将进一步发展成为东北的经济、政治、文化中心，更多的国内外高级商务人士将来到沈阳投资兴业，这给酒店式公寓提供全新的市场发展空间。 市场对于消费者的引导力加强，酒店式公寓作为新的投资方式会让更多的消费者有选择的接受。;分布特点： 沈阳酒店式公寓目前主要集中在被称为沈阳第二使馆区的五里河、中街及太原街商圈、沈阳金廊、北站金融区的核心地带。 2004年沈阳将会有15-17家酒店式公寓面市和销售，主要分布在金廊沿线（６家）、北站商圈（4-5家）、中街（１家）、太原街（3-4家）、西塔地区（１家）、铁百商圈（１家）。 随着五里河、北站及金廊沿线商务氛围不断增强，会逐渐削弱和平大街沿线作为沈阳主要商务区的地位。;;分区域的供需特点： 1、泛五里河区域：沈阳五里河大厦目前占有这一区域最大供应份额。其酒店式公寓建筑面积在６万平方米左右，已上市3万，销售前景普遍看好。2004年下半年文化路以南将涌