某房地产项目分析及产品定位.pptx

;广嘉正景田地块开发方向研判;有这样一个地方……;然而，它却是商务属性！！！;本报告需要解决的核心问题：;一、项目指标 占地：3449.3㎡ 建筑面积： 45000㎡（办公/公寓约41500㎡，商业约3500㎡） 土地用途：办公、培训综合楼建筑用地 使用年限：50年（2004～2054年） 容积率：13 覆盖率：＜45％;三、地块横向、竖向分析 建筑退红线要求：东＞6.5米 ，南＞6.5米，西＞8米，北＞8米； 南北×东西约为68米×51米 退红线后：南北×东西约为 53.5米 × 36.5 米 基地面积：53.5*36.5*45％＝1552平米;;;;福田区小体量、???户型住宅供不应求;;;深圳房地产经历了20多年的发展之后，整体供需比已经接近1:1,深圳移民城市特质充分释放,未来供需矛盾仍然巨大; 福田区土地供应稀缺,连续三年供需比＜1,租售均价位居全市首位,核心地位不可动摇; ;2005年;1、传统的“金九银十”如今遭遇冰河期！ 2、 90%以下新楼开盘当日销售率在30%以下！ 3、各楼盘促销手段层出不穷！ 4、异地项目入深抢客！ ……;后市看法;;开发方向研判;项目四至 ;项目景观分析;;片区是福田重点规划区域;地铁2号线;商场\学校\运动馆\购物\餐饮…居家生活需求应有尽有。;分析小结 ;;;开发方向的思考1;; 项目可选择的开发方向;写字楼市场可行性探索;;商务氛围薄弱;片区商务竞争力分析;各档次写字楼对比;写字楼档次难以提升，项目价值难以体现； 租金水平低，空置高率。 片区商务氛围淡，相关商务配套服务类稀少。 片区适宜居家生活，生活氛围浓郁。 。。。 ;酒店式公寓可行性探索;深圳市场的公寓产品;公寓定位：国际酒店式公寓　　　　　　　　　　　 成交客户：90%都是投资客 成交价格：19000元/平米（带1500元豪华装修） 与同项目同类产品的价格比较:比商务公寓产品价格高出18.75%。; 分析 什么支撑起酒店式公寓的高价？ ——CBD的不断完善，写字楼的租售一直呈上升态势，商务人士对于酒店式公寓的潜在需求必将产生； 公寓产品何以受到如此追捧？ ——CBD暂无酒店式公寓产品，巨大的潜在需求及稀缺性使酒店式服务公寓在市场发展大势下得到高端投资客户的追捧。;研判：酒店式公寓;数据来源：深圳国土资源网;;研判：酒店式公寓;西BD国际公寓;;区域;片区未来暂无酒店式公寓产品供应： 本片区土地供应稀缺，尤其是香蜜湖与景田地带土地供应已趋于零； 酒店式公寓有较强的溢价能力：酒店式公寓的售价一般要高于其他类型的公寓???品，同时其独有的附加值所带来的溢价空间更是其他公寓产品所难以比拟的； 片区有潜在需求值得挖掘：随着福田中心区核心地位日益巩固以及国际化影响力的提高，本区域将面临巨大的市场需求；;片区酒店式公寓竞争力分析;比照项目;目标客户定位;购买公寓原因分析 ;工作和居住地都在深圳的客户占80％； 在深圳已经自置物业的客户占62％； 暂时租物业和住酒店的客户占38％。 国内投资客的占比达到了近四成，可见CBD的投资价值被投资者普遍看好。;工作职位分析;酒店式公寓客户分析;酒店式公寓客户分析;具有一定资金实力长线投资者 此类客户占比较大，预期可达到8成以上;客户描述： 业主姓名：吴先生 年龄：40-50岁 家庭结构：三口之家 职业：自营业主 学历：本科 置业经历：星河世纪公寓整层、金地名津整层 投资公寓的关注点：地段是否具有升值潜力，公寓产品带精装修的档次及品段、厨卫等用材品牌是否高端，由于酒店式公寓都是租给一些高管类型的商务人士，所以品质和档次是必须保证的。;客户描述： 业主姓名：纪小姐 年龄：40岁左右 家庭结构：四口之家 职业：自营餐饮 学历：大专 置业经历：星河世纪公寓5套、中航凯特公寓6套 投资公寓的关注点：近年来房地产行业的整体增长趋势较快，公寓物业面积小，总价不高，转手容易，但装修的和风格和档次必须到位。;* 客户深访小结 *;;圈层;;◆旧城改造失去住所的居民：他们中的绝大部分都是深圳本地人， 这类人在该片区购房比例较小，这类人购买能力强，大多为一次性付款。 ◆中心区的白领：他们很多都是在福田上班，其中大部分就是在中心区和车公庙附近上班，他们中大部分人收入较高。 这类人在该片区够房的比例较大，多选择一些单身公寓、一房、二房。 ◆投资者：他们看好深圳的房地产市场，同时更看中该片区的升值潜力。 ; 目标客户定位;产品定位;原则;户型 配比;户型定位思考;户型推导过程;周边楼盘分析—怡枫尚品;项目 名称;户型配比建议基准;第一次修正;第二次修正;户型配比定位最后修正;产品定位;原则;1、灵活组合 ：规划设计必须提前考虑户型之前可以互相打通、灵活组合； 组合的方式包括： 平面2-3套户型打通，