桥地块发展定位报告.pptx

马公桥地块发展定位报告;前 言 ;报告结构 ;1;2011年1月26日，总理温家宝主持召开国务院常务会议，会议确定的相关政策调控措施简称“新国八条” 进一步落实地方政府责任。 加大保障性安居工程建设力度。 调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。 强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。 严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。 合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。 落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。 坚持和强化舆论引导。; 自2010年全国16城市限购令出台后，“限购”注定成为今年的主基调，1-7月份一线城市限购名单陆续增加至40个。2011年7月16日住建部下发文件，要求各省在8月20日之前上报所辖区内各城市的上半年房地产市场调控工作情况，并给出限购五大标准。5条标准包括： 根据国家统计局发布的70个大中城市房价指数，处于房价涨幅前列的城市； 将省内所有城市今年6月份的住宅价格与去年底的住宅价格做一个比较，涨幅较高的二三线城市； 今年上半年成交量同比增幅较高的城市； 位于已限购区域中心城市周边，外地人购房比例较高的城市； 群众对当地房价反应强烈、认为调控政策执行不力或不到位的城市。 住建部建议，凡符合上述2条者就纳入到限购范围内。; 2011年，国家七次上调银行准备金率，三次上调贷款利率；自“国八条”强调差别化住房信贷政策以来，首套房首付比例由20%调整至30%；贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；三套房全面停贷。;宏观政策小结 ;2;常州市场 ;市场供给量 ;住宅销售面积 ;月度供销比 ;商品房存量 ;常州市场相对健康 2011年，常州市场整体发展相对健康。价格与成交量均比较??稳。是沪宁线唯一不限购的二三线城市。 市场竞争激烈 全市范围而言，存量较大（4.7万套住宅），常州市场逐步进入白热化竞争，部分区域6折、68折、8折随处可见，但中心城区因供应量相对较少，价格相对比较坚挺。 “明星”项目差异化胜出 在机遇与挑战并存的市场环境中，定位精准，特色鲜明，价格策略成功的项目依然销售形势非常良好。;;区域一级市场;地产大鳄进驻;钟楼新城规划;钟楼新城概况;;;;;;怀德板块作为城市中心零距离版块，常州传统富人居住区。该类居住人群整体购买力较强，对生活品质要求偏高，因此如何创造高品质的生活区，以产品品质打动客户成为关键。 怀德板块离市中心距离非常近，板块内现存项目比较少，主要在售项目仅有凯悦中心一个项目。 区域目前在售主力产品为精装修大平层，总价较高、销售去化总体较好。但去化速度较慢，因此在本项目产品定位时可另辟蹊径，瞄准板块中端与最高端客户的“夹心层”，以恰到好处的舒适度及总价占领细分市场。;4;;;;;;;;;;;;;市场占位 ;1;地块处于传统高尚居住区，周边人口密集，交通非常方便，在售项目较少； 地块北侧怀德路及东侧的长江路均为城市主干道，东侧为南运河及南运河公园； 距离大润发大型超市不到1公里，周边配套非常成熟；;地块东南侧的南运河是不可多得的自然资源； 地块西侧丽丰苑小区较为破旧，规划时应作有效规避。;2;;3;怀德板块高端项目的挑战者和补缺者以创新产品占领细分市场 ;市场挑战者姿态占位，抓取中高端圈层客户; 从本区域目前市场供应及销售情况来看，精装修大面积户型是本区域目前供应的主流，成交均价15000-18000元/M2,总价较高。可以说本区域高总价大户型市场竞争已比较激烈，因此本项目定位上可适当避开这一高端市场，以中高端的客户为目标客群，以恰到好处的舒适性及极致的细节把控，满足这部分客群的对产品功能性及品味的需求。;发展定位 ;1;;;客户普遍关心居住小区的品质、户型结构及功能设置； 对本区域有强烈的归属感，不太能接受远离市中心的置业； 成交客户多为周边区域的中高收入者，相当一部分为周边区域公 务人员及私营业主； 置业目的以改善型为主，也有部分首次置业及投资型置业； 以三房需求为主，需求特征较为明显，并且需求有进一步拔高的趋势 年龄在30-50岁之间； 有强烈的财富意识，重视家庭生活质量； 每个月会有比较丰厚的固定收入，购买力较强，追求品位与格调生活； ;全市范围内的投资、婚房置业者;;客户一：王先生 40岁，钟楼区某局副局长，三口之家，现住在银河湾小区。儿子在五中上学，一家人习惯住在这个