某地产价格策略报告.pptx

湘湾首府6、7栋价格策略报告项目总体介绍湘湾首府—17万平米高品质社区总用地主要经济技术指标(㎡)规划总用地 46671住宅面积：130794.43容积率2.9997占地面积46671建筑密度 20.4%总户数1133停车位地下 848个，地面70个绿地率 37.78%A4入市产品分布一期住宅 1、2、3、4、8栋共计417套二期一批6、7 #171套二期二批9、10、11、12、13、14#501套本次价格报告研判对象为二期一批住宅部分（6、7#的171套房源）二期二批产品解读户型名称户型种类所属楼栋面积(㎡)数量（套）所占比例合计占比K四房两厅7号楼137.554023.39%70.17%M三房两厅7号楼110.64023.39%L三房两厅7号楼114.974023.39%F1四房两厅6号楼141.93179.9%29.83%E1三房两厅6号楼118.51179.9%G1三房两厅6号楼119.42179.9%合计171项目二期一批户型数量占比顺序为：K=M=L＞F1＞E1＞G1 二期二批主力户型为110~120㎡三房，为市场需求主导户型中三房四房小三房报告整体思路目标的梳理价格制定背景核心均价推导价格表形成推盘策略及出街均价思路导图目标的梳理价格制定背景核心均价推导价格表形成推盘策略及出街均价目 标——在充分保证销售率的前提下实现价值最大化 价格目标： 低开高走，在保证销售率的前提下稳步实现价格攀升，追求项目价值最大化； 速度目标： 在定价合理的前提下，6、7开盘期间销售40%（68套），3个月之内完成 整体70%（累计120套）的销售； 回款目标： 开盘当月回笼资金约2000万元； 品牌目标： 二期一批单位销售塑造湘湾首府良好的市场形象，为后期二批的销售及价值最大化奠定基础。目标下的问题1.国庆将至，竞争楼盘产品将会相继入市，潜在客户的可选择性增多在客户观望比较的形势下，如何确定二期一批单位的核心均价及入市价格，实现项目价值最大化？2.采用何种推售策略，实现二期一批开盘套数目标和稳健的销售速度？思路导图目标的梳理价格制定背景宏观大势市场竞争核心均价推导产品分析价格表形成客户分析推盘策略及出街均价2016宏观大势国家政策回顾楼市迎来五大地雷政治局：或着手抑制资产泡沫7月26号，中央政治局会议罕见提出，抑制资产泡沫。这被业内认为指向房地产行业。政治局会议的态度表达了高层要给房地产降温的决心。基调一定下来，下半年的楼市不好走了。证监会：再融资收紧7月25日，证监会官员在保荐机构专题培训会议上明确指出，不允许房地产企业通过再融资对流动资金进行补充，募集资金只能用于房地产建设而不能用于拿地和偿还银行贷款。随着监管力度的加强，房企加杠杆的行为将被打压，土地市场也将有所降温。2016宏观大势国家政策回顾银监会：银行风控加强7月27日，银行理财新规征求意见稿已经下发至各银行，次日，银监会回应称，目前处于内部研究论证和征求意见阶段。理财新规被称为史上最严，目的之一就是降低金融业杠杆、抑制资产泡沫。保监会：不做野蛮人7月26日下午，保监会发布了《关于进一步加强保险公司股权信息披露有关事项的通知》的文件。在今年上半年全国诞生的“地王”中，抢地的不仅有房地产大亨，更多的身影是平安、安邦、信达这些金融大鳄。保监会的新政正是对这种现象的正面反馈，是短期房地产利空。国家政策回顾财政部：房地产税在来的路上7月23日，财政部部长楼继伟表示，目前房地产税制改革尚未推出正式方案，但下一步将义无反顾推进改革。虽然市场上很多人表示房地产税将“遥遥无期”，但这已表明了监管层的决心。此外，各地方政府从多方面释放收紧信号。单单7月这一个月内，北京提高第二套房首付款比例，上海提出做好房地产信贷防控，深圳首套房利率普遍上调，天津、武汉等城市下调公积金贷款上限，厦门从居住用地供应、住房贷款政策等七个方面出台一系列措施。2015年后的一线城市和部分二线城市暴涨，则纯粹的是货币现象——过量信用货币的流入推高了房价，房子已基本脱离居住的属性，而变成了金融投资品。慢慢的，房价由温和上涨变成恶性暴涨、由居住商品变成投资金融产品，投资必然有泡沫，房价涨幅一波更比一波高。无数的资金争先恐后涌入楼市，促进了房价的快速上涨，反过来又吸引来更多资金的进入，更进一步推动了房价的上涨，如此往复循环，房价很容易走上一条上涨的不归路，最后陷入了一个可怕的循环，无从求解。2016年宏观大势思路导图目标的梳理宏观大势价格制定背景市场竞争核心均价推导产品分析价格表形成客户分析推盘策略及出街均价市场竞争 2016年1-7月会昌市场分析 2016年1-7月份会昌房地产市场整体表现与去年同期对比量价均升，月均备案237套,其中3、6月会昌地产市场表现很旺.3月,御花园与文园裕景两批单位的开盘,6月湘江明珠