某地产项目初步构想讲义.ppt

目录 第一部分 市场研究 第二部分 项目定位 第三部分 营销推广 第四部分 服务内容 第五部分 关于我们;第一部分市场研究;项目周边住宅市场项目概况;;项目周边市场解析;市场研究－市场解析;市场研究－市场解析;绿化率 ;成交客户分析;; ;第二部分 项目定位; 我们在哪？;项目定位——我们在哪？; 一期销售的有7栋高层，2栋多层电梯花园洋房，产品形式多样 至今销售状况不是太好，主推产品为高层 销售节奏前期没把握好，找多家公司做分销 项目一直没开工建设客户有普遍的观望心理;项目定位——我们在哪？; 为什么我们在这？  （让我们来思考几个问题）; “城”是什么？代表了一种什么样的生 活与居住状态 ; 地多人少，田园风光，自然气息，密度低 配套设施完善，生活方便 环保，滋润 ; 洋房： 年龄较大，以35—45岁为主 私企老板、企业骨干、公务员 二次或三次置业，很理性，有较强的判断力 行为谨慎，做事周密，不想冒太大的风险 喜欢被人尊重，但不摆架子 喜欢心平气和的交流方式 ;更喜欢田园风光 更喜欢感悟人生哲理 更喜欢参照年龄较大的、成功人士的举止 更喜欢优雅的聚会（酒吧）以及休闲运动 不太热衷于平庸的酷，嘈杂的环境（蹦迪） 希望离城市近一些; 综合A、B两类人，他们是有共性的： 更有品质与面子的生活， 更为舒适优雅的居住空间 更为全新与体贴的产品;我们要去哪？; 整合项目形象，确保品牌长期的发 展性（20万平米的大社区需要品牌 的有力支持）;（我们怎么去？）我们的策略; 以客户为中心强化服务措施 ;（我们怎么做？）对应措施; 宗旨：聚人气、 聚财气、 聚底气、 聚势气; 项目现场尽早动工，年底可封顶，在非常时期更有非常杀伤力，能形成高品质与低价格的剪刀差 以多层电梯花园洋房产品聚集人气，速度制胜 快速造血，提供后续开发动力; 先建项目的会所、广场、配套使项目的高贵血统之身尽情展现 有多层电梯花园洋房才有底气，才敢于与周边各项目叫板; 三步走，三级跳——借势; 宗旨：依托纳帕溪谷在消费者心目中的形象， 借助别墅社区的高端形象，将项目形象 定位到大盘最终高价之上的档位，从而 树立花园洋房专家的霸主形象; B. 品牌定位：首席私享家 ; D. 品牌利益： 物质利益：低密度花园洋房建筑，超 大规模生态社区 精神利益：自然、休闲、优雅、舒适、 私密的健康生活 ;G. Slogan：新洋屋运动 运动一：社区全效生态新风系统 运动二：大气环流湿岛效应 运动三：全阳光房 运动四：有机生态建筑 运动五：生态节能环保园林 运动六：自有私家庭院和花园洋房的庭院式生活 运动七：精装修+“管家婆”服务 运动八：融洽和谐的邻里关系，积极进取的社区文化;“新洋屋运动”诠释： 以科技服务于居住，倡导庭院式的生活方式与亲密无间的邻里沟通关系； 将居住的舒适度与生态化从建筑本体扩大到整个社区，形成立体的、四季平衡的、可以自我循环，并与自然生息相融的生活空间； 建筑形式多样，规模庞大，满足不同客户的需求; 宗旨： 强化渠道作用 强化促销活动 强调主推产品的现场截杀 强调主力产品在小众营销上的对位性 ; 现场设立售楼处——会所 外围售楼处友谊大街上——和平路与联盟路之间 ; 车辆豪华，舒适，数量3—4辆 包装漂亮 在CBD区域内不断游动，持之以恒 定时定点; 休闲性强 功能多 具有周末双休日的聚集性; 保证品牌形象的完整性 对品牌广告与主推产品之间的空档进行补位 强化主推产品（花园洋房）的促销力度 保证直投或定向广告与主推产品之间的对位沟通（高端客户） 强化销售工具中平层产品的诉求力度; 试住全市首推吸引眼球区别传统宣传模式 家庭成员及物业服务人员由销售部聘请或安排扮演，并进行统一管理 现身说法，平等沟通; 优惠购房 二手房服务，以旧换新 抽房促销（使用权） 本项目与置换房全线展示 ; 网上社区生活模拟，户型、物业服务、配套设施等介绍 对位聊天室与产品紧密结合，并增强业主与开发商之间的互动性 网络售房小姐正式上岗，在线问答 在线地产课堂，地产经营游戏 在线报名参加各类活动;