深圳前海车辆段上盖物业一期项目分析及定位报告94页.pptx

谨呈：深圳市地铁集团有限公司 ;项目住宅分析及定位;Part 1;项目区位：深圳未来重点发展的核心地区西南角 ;项目属性：以住宅开发为主体的大型城市综合体项目;项目四至：项目周边以市政设施、商业服务及仓储物流用地为主;周边交通干道分析：处于城市立体交通网络交汇处，城市交通及城际交通优势突出 ;轨道交通分析：2011年轨道交通全面打通，直接拉近城市距离，城市价值突显;周边配套设施 ：具备成熟的生活配套;景观条件 ：景观价值不均衡，优势不明显;不利因素：景观价值不均衡，优势不明???;SWOT分析：优势;SWOT分析：劣势;SWOT分析：机会;SWOT分析：威胁;SWOT分析下的策略;Part 2;定位前提;定位前提;案例参考;定位前提;定位启示;案例借鉴—SOHO现代城;2002年前后，北京CBD进入迅速发展期，大批世界500强公司和金融机构业已落户。与此同时，为这些跨国企业提供高端服务的律师、会计、咨询、顾问等国际性服务公司也纷纷进驻。CBD商务氛围愈加浓厚，高收入群体汇聚。;案例借鉴—建外SOHO;案例启示;整体市场定位;一期市场定位;形象定位;写字楼分析及定位;1、项目价值点分析;01;深圳商务圈整体发展趋势 ——城市西进运动;根据《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》到2020年，珠三角率先基本实现现代化，基本建立完善的社会主义市场经济体制，粤港澳三地将形成分工合作、优势互补、全球最具核心竞争力的大都市圈之一。;双“心”格局不变，前海未来规划现重大变更;前海拟打造深圳“曼哈顿” ——前海深港现代业服务业合作示范区;前海初步构思已经形成;;;;项目四至：项目一期开发时，周边为何均为住宅项目，难以形成成熟的商圈氛围;;;一期人行流线：交通站点配套紧邻项目，进入性好;;项目优劣势引导及对策: ;02;02;科技园 IT类、贸易类;在售项目 概况;在售项目 概况;三级市场 概况;三级市场 概况;小结：;09-12年南山写字楼市场加速放量，以高端的甲级写字楼为主，市场竞争激烈;;汉京国际;花园城数码大厦;港湾创业大厦;德赛科技大厦;因此，在当前市场情况下必须走产品的差异性才能;数码港;星海名城7期;航天国际中心项目;南山商业文化中心项目;湾厦海境界;鹏瑞后海项目;未来2年内整个片区的写字楼供应量将达到87万平米，且未来均已高端超甲级综合体项目为主流产品。;从图表上总结来看，整个前海片区未来入世的项目基本都是超甲级综合体项目，因此，面对后海金融商务圈的直面竞争之外，项目的产品差异化路线就是避免激烈竞争的必然之路！;02;深圳各区域的写字楼客户来源中，均以本区域客户为主流，南山的写字楼客户群这一特征表现得更为明显。南山区写字楼具有相对独立、相对封闭、行业属性极强的特点，因此主流客户一定是扎根于南山的企业。;;企业成立时间;;典型客户访谈——有“很合适”的物业我会考虑;典型客户访谈——面积和地方都合适;蛇口商务客户描述;南山写字楼客户调查小结;03;南山本地追求企业形象、有实力改善办公条件需求的贸易、IT、创意产业、科技、现代物流企业;市场定位;同样高端：甲级标准，诠释高品质办公的真谛;完全不同：在市场上与传统商圈传统高端写字楼形成鲜明差异，合理吸引差异化的目标客户群体。 ;而片区未来写字楼发展都是高端超甲级综合体为主，写字楼都是超高层建筑，且供应量巨大;因此建议本项目写字楼A、B区根据目前的市场情况，针对不同客户需求，形成内部差异，确保发挥后期运作的行业聚集效应;-A区：为金融、创意产业类企业定制，主流面积区间保持在200-400平米，但要求自由拼合，少量资源优质单位面积放大，约500平米；;利用产品既定设计优势，确保相邻单位、上下楼层对应单位的灵活拼合可能性。;在形象方面需要形成鲜明的“差异性”，同时该定位能充分表达本项目写字楼生态办公特性。;右脑国际生态示范区; 右脑：代表感性、人文，与传统理性的、冷峻的、钢筋水泥铸成的高楼大厦形成强烈反差，它不是生硬的，而是富有生命、活力与热情的全新商务理念;国际：彰显国际化的设计理念，与世界同步的人文商务概念;生态：清晰界定“低容积率、高绿化率、板式结构、自由组合”的产品最大特质;示范区：我们不是规模最大的写字楼群，但我们确实是最经得起推敲、最具有个性代表意义的高档、创新商务模范 ;The End Thanks！;9、春去春又回，新桃换旧符。在那桃花盛开的地方，在这醉人芬芳的季节，愿你生活像春天一样阳光，心情像桃花一样美丽，日子像桃子一样甜蜜。10月-2010月-20Friday, October 23, 2020 10、人的志向通常和他们的能力成正比例。00:26:1300:26:1300:2610/23/2020 12:26:13 AM 11、夫学须志也，才须学也，非学无以广才，非志无