江苏南通新永兴商业项目营销策划报告99p销售推广方案.pptx

谨呈：上海盈丰房地产投资发展有限公司南通新永兴商业项目营销策划报告深圳鼎泰地产经纪有限公司2009.5我们的思考在对项目进行市场调研和项目前期策划过程中,我们一直在苦苦思考几个有关项目营销的核心问题:NO1：怎样向市场描述我们的项目？目标客户群体是谁？NO2：面对激烈的市场态势，我们的优势在哪里？NO3：制定怎样的策略，才能最吸引项目的目标客户？NO4：项目推广如何做到行之有效，抢占市场有利时机？NO5：项目产品如何包装才能更好地配合营销推广？思 维 导 图项目回顾营销总体策略营销推广销售执行我们的项目是什么?思 维 导 图项目概况认知项目定位认知项目回顾项目业态划分营销总体策略项目客户分析营销推广销售执行关键词： 区位与交通、四至情况、商业体量、 政府规划项目概况认知 项目位于城港路204国道旁，紧邻天生港、九圩港码头，对面是支云物流园，北接宁通、沿海两条高速公路，并连接苏通长江大桥，交通便利，物流十分优越。往北辐射苏中、苏北的泰州、盐城、连云港，往南一小时融入上海、苏州、杭州长三角经济区。 项目所在地不属传统专业市场商圈，位置较偏，商业氛围及配套设施较差，周边只有零散的店铺。项目商业面积10万平方米，产品设计简洁、大气、时尚；项目临街面将达700米，有较好的形象展示面，配备了多部电梯、自动手扶梯和空中连廊，宽阔的地面、地下、楼顶三维立体停车场，形成立体、生动的商业动线，使客户快捷到达每间店面； 根据政府远景规划，项目所在地为政府重点扶植发展房地产业和建材业的区域；项目所在地市场认知关键词： 港闸区众多项目已抢先登场项目所在北翼新城片区开发建设高潮已经到来，市场竞争较为激烈，我项目的入市时机晚，市场客户面临被先行分流。根据市场调研，发现同类型产品如鸿运装饰城已处尾盘阶段，而尚美佳小商品城、美丽华商业广场、高迪商业广场也已经面市，正处于销售之中。但本项目至今尚未推出，其他项目必然先行对市场进行相当的客户消化和分流。高店路口：鸿鸣金属广场、百安谊家、美丽华商业广场、胶合板市场、建材市场、奥特莱斯商业广场;城港路：永兴国际车城、大生丰田、长江汽车、太平洋汽 车以及嘉宇国际等4S店;外环北路：永兴商城、尚美佳国际小商品城、名流家具城、高迪商业广场;思 维 导 图项目概况认知项目定位认知项目回顾项目业态划分营销总体策略项目客户分析营销推广销售执行项目定位认知项目定位回顾在对南通商业市场进行详细的调研分析的基础之上，综合各方面的因素，我司认为本项目市场定位为：江苏陶瓷卫浴一级批发总站（以批发为主，零售为辅）理由： 交通物流优势：项目位于城港路204国道旁，紧邻天生港、九圩港码头，对面是支云物流园，北接宁通、沿海两条高速公路，并连接苏通长江大桥，交通便利，物流十分优越。往北辐射苏中、苏北的泰州、盐城、连云港，往南一小时融入上海、苏州、杭州长三角经济区。 永兴商城定向项目：永兴商城渠道商众多，销售辐射面广，但由于规划设计上存在先天性不足，消防不合格，硬件配套设施陈旧，跟不上市场的发展，政府决定对其拆迁改造，而本项目正好作为政府支持永兴商城拆迁的定向项目，与其无缝承接；自身结构属性优势：本项目较长的临街商铺，有极佳的产品展示优势，适合陶瓷等产品经销商的形象展示需求。项目业态如何划分?思 维 导 图项目概况认知项目定位认知项目回顾项目业态划分营销总体策略项目客户分析营销推广销售执行结合市场情况，进行初步业态定位业态划分建议1#地块业态划分1F陶瓷区2F卫浴/洁具区3F五金/水暖/挂件/管材AC项目一楼沿街面超长，展示面好，适合商家产品展示；陶瓷产品需要较好的形象展示；陶瓷等产品由于其自身体积和重量等原因，通常情况下选择在低楼层。二、三楼其业态选择与陶瓷产品相关联，进行了有效互补，保证了项目的整体性；B业态划分建议2#地块业态划分项目一楼沿街面超长，展示面好，适合商家产品展示；陶瓷产品需要较好的形象展示；考虑本项目为永兴商城定向项目，而永兴商城以经营陶瓷卫浴为主，如果只将一层规划为陶瓷，则面积过少形不成规模，最终导致客户的信心不足；由于2#地块是集中式卖场设计，人们对其楼层差的概念抗性不太大，且集中式卖场有良好的商业展示氛围，故将二层规划为陶瓷区（届时如市场反应情况好，可考虑整个二号地块规划为陶瓷卫浴馆）。三、四楼其业态选择家居建材相关产品，进行了有效互补，保证了项目的整体性；DED区1F陶瓷区2F陶瓷/卫浴区3F木门/地板/壁柜移门/楼梯/吊顶4F橱柜/厨房家电E区1F陶瓷馆2F陶瓷馆谁是我们的客户?思 维 导 图项目概况认知项目定位认知项目回顾项目业态划分营销总体策略项目客户分析营销推广销售执行项目客户分析目标客户群体分析通过我司的市场调研结合项目市场定位、具体的业态定位等因素综合考虑我项目目标客户群体主要有两大类投资客户