某地产项目营销推广方案.pptx

[项目营销推广方案];思考路径;目录;一、关于7500元/平米的公园大道;2007年10月-2008年3月各板块成交价格;版块主要监控项目3月销售情况;区域环境 （共享附加值）;ONE：豪宅开发经验;TWO：高尚区位;THREE：六大公园 ;外 立 面：玻璃幕墙的使用、飘窗阳台的大量使用、门窗划分的疏密有致； 景观园林：最大亮点是把水元素做到极致，可观可赏可参与 ； 大 堂：天然石材/墙面局部艺术造型/仿石雕法光片/造型吊顶配星级豪华灯饰/ ； 电 梯 厅：天然石材/不锈钢精装电梯； 精装户型：诺贝尔/立邦/科勒/科宝.博罗尼/九牧/艾美特/西门子 ； 会所配套：强调功能化与服务理念，每个组团都配有一个多功能会所，我们是否可以想象这 里就是一个专署俱乐部;FIVE：六个会所;第一步：整体抬高4米，做成台地建筑，所谓让居者高度决定视野。 第二步：6米架空，做成空中观景楼座，通透性极强，各景观组团与节点一览无余，所谓尺度把握人生。 ; 第一：三梯两户，分门入户的绝对尊崇与便捷； 第二：刷卡式电梯，安全性与功能识别性的强化；;1、5.9米的客厅大开间，强调空间尺度 2、入户平台对室内空间的延伸，强调庭院感（涵盖所有户型区间） 3、错落式观景露台设计，形成了6米挑高的双层层高的空间尺度 （涵盖所有户型空间）;1、对接生活的物业管理服务标准，专业的管理团队---无微不至，无所不能 2、隐式安防，看不见的贴身服务，如影随形对生活的微量影响 3、企业品牌号召力，对接于豪宅的门当户对;特色商业，配套于自身的生活，同时，建立高档生活品质的特色商业街区;价值分析结论：;二、公园大道销售面临的问题;1、产品表现力尚未呈现;仁和春天大道;2、市场现状正处于下降通道; 同样，全成都，温江片区、各大小项目的放量都趋缓，而且价格明显走低！; 在这样的一个市场环境下，我们的产品力尚未呈现，我们的品牌需要培养期，而我们的营销任务指标呢？;2008年营销任务指标;关键点;三、问题解决方法;; 通过全方位的媒体组合，全城范围一夜之间飘扬起项目的旗 帜，一个月的持续引爆期，各媒体迅速导入产品信息，直接刺激客 户利益,打造???域排他性和独卖点,根据媒体选择的不同,不同话题 直接利益价值诉求。 ;四、执行方案; 在2个月的时间要完成4.2亿的强大任务目标压力之下，我们已经没有了市场培养的时间，必须寻求一个引爆点，快速实现市场爆发完成第一批次任务指标，继而解释一鼓作气利用再蓄水再释放的方法，实现第二批次的销售。;销售节奏（蓄解+蓄解）;第一次续解： 5月4日~5月31日，第一批次销售;5月推量: 34506㎡(不含搭配) 均价：6800元/平米 总销金额: 2.25亿 预期实现：1.64亿（完成率70%） 推货配比　　　　　　　　　　　　　　　　搭配户型 　　　　　E1(196平米):58套 主推户型： E2(149平米):58套 A1(130平米):158套　　　　　　　　　　共计：116套 A2(59平米):158套 A3(86平米):158套 共计：474套 ;蓄水目标（按总推量，不含搭配户型） 474套，按50%转化率，前期需蓄水金卡950组（日均32组） 按25%转化率，前期蓄水1900组（日均63组，在现有市场环境下基本无法实现） 面对此蓄水目标我们将何去何从。。。。;通过销售和推广两条线放大价值，快速销售（80%主力销售量）;  ;报媒公示+电话回访+短信群发;5月31日开盘活动;推广线：价值放大，制造豪宅观、贩卖预期值 全城唱响、持续爆破、快速聚焦，引发蓄水高峰;媒体主传播线/报眉+整版形象+夹报+软文;;;;;;;;;;;;;;;;辅助传播/户外+电台+网络+点对点;成都交通台：全川覆盖，二级市场收听率非常高，全天九 次滚动播放，有车一族第一选择频道； 交通音乐台：收听率高，受众相对年轻，对一期项目目标 受众有较好的针对性； 罗小刚专题：成都大众收听频道，世俗化，接受度较高； 作为辅助媒体，更多为项目节点及优惠政策、活动等信息传播，我们项目的折 扣、卖卡选秀信息都将通过此平台发布； ;大成网：传播频率最高，抵达率最高，传播范围最广的媒体； 搜房网：最为专业的楼市专业网站； 焦点房产：与搜房网并为两大专业楼市网站； 针对于