某城市橄榄园项目产品户型定位报告.ppt

事业二部;致：广森集团;本报告没有涉及更广泛的概念延伸,目前只针对性对户型进行客观研判; 通过预设定位的方法论,对项目进行户型方面的论证和探讨,目的在于更准确地找到契合项目的准确定位. 本报告采用层层推进的研究方法对项目户型进行系统研判； 本报告保留与发展商沟通的必要。;影响户型定位的几个必要因素:;研判思路——;项目定性;一.南山区域地产格局:;后海大道;二.本项目在南山区域中的位置:;总用地：12423．38㎡ 总建面：108690．68㎡ 容积率：7．25 ;本案;北面及南面均为农民房，东面为??海花园及华府花园（90年代小区），周边居住档次较低； 西面为新德家园（新建小区），邻近阳光棕榈园、绿海名都、鼎太风华等小区，路西生活氛围浓厚，路东面比较杂乱；;由前海路(主干道)、学府路（次干道）、主要支路围合而成； 邻近北环大道、滨海大道两条快速路； 邻近深南大道、南山大道、月亮湾大道三条主干道； 与地铁一号线的南新路站距离为5分钟步行路程； 邻近南头总站、南山客运站、深圳铁路西站；;大新幼儿园、明日之星幼儿园、南山小学、阳光小学、大新小学、前海中学、北大附中南山分校、荔香中学、南山实验学校、深圳市中加学校、新安学院、深圳大学.. 项目2公里范围内，学校云集;人人乐百货、天虹商场、家乐福、南沙购物中心、 南山区文体中心、南山图书馆、南头戏院以及各类餐饮娱乐设施 南山区人民医院;邻近前海花园、前海湾; 但周边众多小区将项目团团包围，大南山景观和深圳湾，以及前海湾景观面少，基本无景观资源可利用。;S： 中高质素片区 周边生活氛围较浓 交通较为便利 生活配套相对齐全;城市高端住宅占有资源;由此说明:;分析过程: 通过片区基本同类项目进行整体分析; 选取05、06年的共9个项目进行分析; 目的要求: 找出基本规律,初步得出本项目可参照的户型区间和比例; 数据来源: 中原深港研究中心/中原三级市场数据库;样本容量;选取本片区05-06年中高端已售、在售项目为案例： 05年：春树里小区、海韵嘉园、信和自由广场、缤纷年华、第五公社 06年：新德家园、四海宜家大厦、厚德品园、名家富居、前海金岸;项目;面 积（㎡）;项目;4、典型项目筛选;;通过对筛选出项目的户型进行分析，我们发现两房、三房是所有可参考项目的主力户型。 由此我们首先对两房、三房的变化进行细致的分析;;6、关于单房;;项目;9、关于复式;10、关于社区品质;;推导过程2;潜在竞争项目分析;08年潜在竞争项目面积和比例统计;;分析原则:为合理规避竞争，修正比例. 针对本项目结论一： 1房存在空白点，暂作保留； 两房60-80㎡存在竞争,建议减小比例; 三房仍可适当增大比例。;说明: 将两房比例调低； 作为主力户型三房比例可以上调; 一房比例不变; 接下来我们将通过三级市场进一步修正项目户型区间。;推导过程3;项目名称;分析点：从三级市场数据可见，市场成交最多的户型为2房和3 房，反映了片区畅销户型基本为中小户型；;说明 从三级市场畅销户型数据可见： 三房的建议面积属于畅销面积段，但面积下限高于80㎡，建议将80-100 ㎡ 调高10 ㎡，100-120 ㎡调高5㎡； 两房建议面积段下限高于市场畅销户型，建议往下调整约5㎡左右； 接下来将通过新增客户分析和自身条件进一步论证户型比例;;推导过程4; ; ; ; ;典型客户 业主姓名：蔡先生 年龄：31 籍贯：深圳 家庭结构：三口之家 职业：化妆品公司老总 学历：大学本科 描述：代理了一个日本品牌化妆品，深港有业务，认为投资南山房地产回报不错，买了名家富居，信和自由广场一次性购三套，选物业时都是选最高价最优质单位。;客户描述：自住兼投资客;重要客户; ;关于西部通道对客户的影响;西部通道打开南山外销大门，片区将迎来高端外销时代。;2007年3月,深圳中原深港研究中心特别就西部通道开通对地产的影响 作了一次专题调研,我们从中研究本项目预计未来将可能增加以下几类 客户------;香 港 客 户;口岸工作人员;知识型移民;西部通道对于南山房地产的影响是十分深远;结论四;分析过程: 通过对“90·70”政策对本项目进行个案分析; 目的要求: 第四次修正基本户型 由新政影响对户型比例提出修正;;关于90/70政策;结论五;;结论二;关于定位后的思考：关于整体布局;关于定位后的思考：关于商业思考;关于定位后的思考：关于公寓户型设计;关于定位后的思考：关于小三房户型设计;THANKS;9、春去春又回，新桃换旧符。在那桃花盛开的地方，在这醉人芬芳的季节，愿你生活像春天一样阳光，心情像桃花一样美丽，日子像桃子一样甜蜜。*** 10、人的志向通常和他们的能力成正比例。**** 11、夫学须志也，才须学也，非学无以广