水岸新都项目营销报告(改稿).pptx

沿海产业基地“水岸新都”项目营销报告;一、市场认知 二、问题提炼 三、营销策略 四、销售计划 五、推广表现;一、市场认知; 辽宁（营口）沿海产业基地是省委、省政府实施辽宁环渤海“五点一线”开发、加速全省沿海经济带发展战略的重要组成部分，是国家开发银行政策性金融支持的重点工程 沿海产业基地位于营口市主城区南部，北起青花大街，南到大旱河，东起庄林路，西到海岸线，距营口老港5公里，距鲅鱼圈港25公里。规划总面积为120平方公里，分三期开发建设。一期规划面积为44平方公里，???中产业区26平方公里，城市区18平方公里。 ;1、产业区 　　产业区分装备制造产业区、高新技术产业区、化工产业区、轻型产业区、中国五矿集团营口产业园、富士康科技集团营口科技园、冶金和重装备工业区等。 　　装备制造产业区 产业发展方向是重型专用装备、起重运输设备、数控设备、新型通用设备、汽车零部件等。 　　高新技术产业区产业发展方向为电子信息、新材料、生物工程等产业。 　　化工产业区 产业发展方向是基础有机化工材料、合成材料、高分子材料、专用化学品和生物化工等。 　　轻型产业区 产业发展方向是塑料加工业、纺织服装业、农产品深加工业等。 　　中国五矿集团营口产业园 产业发展方向是装备制造、钢材精深加工、精密机械及仪表、新材料应用、现代物流、现代商贸服务等。 　　富士康科技集团营口科技园 产业发展方向是高科技柔性印刷电路板、电脑主机板、台式电脑、笔记本电脑、消费类电子产品等。 　　冶金和重装备工业区 产业发展方向是冶金矿山重型装备、大型铸锻件中心、钢铁深加工、汽车零部件等，构筑重型装备和通、专用设备、机床、交通运输设备及零部件等装备制造产业集群。 　　华能营口热电厂 总装机容量6X330MW，为产业基地集中供热、供电。 　　沿海物流园区 经营方向为现代物流配送、地方铁路运输、商品交易、特色农产品交易与加工、物流金融与总部经济。 ;部分已进驻企业;2、城市生活区 　　城市区分商务、商贸、商住区、教育区、两湖景观区等。商务、商贸、商住区主要建设企业总部基地、商业街、住宅和公寓等。 　　教育区 主要建设中小学、大学、职业教育实训中心等。 　　两湖景观区 主要建设城市公园、奥林匹克体育中心、文化艺术中心、会展中心等。 ;营口三大地产板块对比分析; 由于营口??有老城区比较小，只有站前区和西市区，营口人对于居住习惯的心里距离也就比较小。但是在省市各级政府的规划战略引导下，在营口工业化和城市化发展的过程中，营东新城和沿海基地应运而生，这就使得营口房地产市场竞争形成了三足鼎立的局面， 目前从整个营口市区的房地产板块的楼盘均价分析，站前区南部板块商品房均价是4000元/平米、西市区渤海大街板块均价是3700元/平米、营东新城起步区板块均价是3500元/平米、沿海基地板块均价3600元/平米，从各个板块的价值空间比较分析，属于城市中心区的站前和西市板块的商品房价格偏低，而营东新城由于周边原有配套较成熟，因此商品房价格正常合理，相比之下，沿海基地在现阶段看来位置较偏，配套少，居住条件不成熟房价相对偏高，这也造成区域客户热度不够，销售缓慢。 ;沿海产业基地价格没有优势，项目少，配套欠缺，市场认知度不够 同其它板块相比竞争处于弱势;板块内部竞争分析;项目名;1、区域在售楼5个楼盘总体供应量达到180万平米，由于新城区没有原生客群，完全靠吸纳外来置业人群，目前市场明显呈现供大于求。 2、区域项目均以沿海产业基地的未来作为项目卖点，在区域相关配套尚不成熟的情况下，板块竞争中处于弱势 3、产品类型：多层稀缺，小高层、高层为市场主导产品。 4、户型面积：区域主力户型面积集中在100~140的舒适型两室和三室，基本能做到户型方正，南北通透。 5、多层产品价格较高，小高层产品消化较快，高层产品有一定市场抗性;1、沿海产业基地目前处于起步阶段，多数企业尚处于建设期，地广人稀，交通不便，主要客户来自与沿海产业基地相关的企事业单位的领导及员工。 2、目前客群的主力需求户型在100-130平米之间，置业目的以投资和改善型为主。 3、在消化了首批沿海产业基地配套型企事业单位客群后，市场需求迅速降低，在基地进驻企业没有形成规模效应吸纳大量就业人群前，客户进入断档期。 4、区域生活配套的严重不足，对于成长型新城而言，客户转化难度较大。;1、区域市场价格在3000元-4500元之间（市场均价大约在3600元/平） 2、价格差距形成的依据主要在于产品类型的不同（多层小高层高层）与营销差异。 3、区域楼盘定价各自为政，相互之间的参考意义不大，老城区人群对沿海产业基地楼盘价格没有明确的认知与判断。 4、价格竞争效果并不明显，口碑和跟风现象更容易对