杭州西溪海高端别墅项目下阶段广告传播策略方案_90P_20.pptx

西溪·海下阶段传播策略方案;工作背景;高端市场背景;西溪·海传播形象演变;西溪·海的物理属性需要更新;市场环境;物业类型;物业类型;物业类型;物业类型;物业类型;独栋稀缺;闲林别墅板块价值梳理;高新产业教育基地催熟闲林板块;;闲林归城;西溪·海，从近郊到近城;近城排屋主要特征;市场环境;西溪“名动中国”。 昔日的金口玉言之意，早已成为城市价值金科玉律之利。 既然西溪·海以此为名， 梳理价值竞争，仍然从西溪开始——;沿着西溪湿地往西，相关在售排屋项目主要有： 和家园、溪上玫瑰园、西溪玫瑰、闲湖城、西溪·海、玉榕庄、;本案;项目概况：占地面积314亩， 建筑面积 13万方，容积率0.6，产品由法式院景排屋及法式园景别墅构成。 资源概况：拥有西溪湿地生态景观。翡翠城商业中心，西溪沃尔玛等。 总套数：320套。 户型面积：法式景院排屋，地上面积约360-430方，地下面积约180-290方，庭院面积约80-300方，法式精装庭院。 配备可停2-3辆的地下车库。 当前销售：无别墅产品，目前在售法式景院排屋，均价3.2万，每套1400万-1600万。 2010年共售出63套，今年新开盘房源，仅成交5套。;属性定位： 城市别墅 西溪之尊 广告语： 悠然西溪 城市玫瑰 核心诉求： 城市别墅、法式建筑 项目资源： 绿城法式建筑新品 丰富城市配套 绿城物业全方位服务 绿城玫瑰系 ，品牌保证 ;项目概况：位于荆长路，紧邻五常大道。新都铎风格排屋，项目总用地面积99523平方米，容积率1.05。 资源概况：西溪板块内，绕城外最接近主城的排屋项目 总套数：289套。 户型面积：户型面积在240㎡-360㎡ 当前销售：上一期诺丁苑60余套基本售罄；本期新推海德苑，该批房源跟上期一样主打小面积，低总价成交均价30000元，总价700-1000万。另外有存20万优惠20万，再享受一次性付款96折、按揭98折的公开折扣。;属性定位： 大湿地/纯英伦/城市庄园 广告语： 传奇玫瑰 庄园荣光 核心诉求： 湿地/英伦/城市庄园 项目资源： 西溪湿地 、城市配套、大城西板块 ;项目概况：占地870亩，百万方大盘，包含公寓、排屋、别墅等，是近30年杭州稀缺的山居大盘 资源概况：七山环抱，环境绝美。城市广场；商业街区；求是教育集团、留下中学等教育资源；全方位康体系统、东方管家。 户型面积：305-367㎡，地下面积140-320㎡，花园面积70-400㎡，附送2-3车位。 当前销售：鼎园?流水隐墅，首推30套双拼排屋，主力户型为305、330和360平方米，总价在1400-3700万/套。 目前已售20套。;属性定位： 七山十园百万城 广告语： 杭州排屋教科书 核心诉求： 百方方高尚人文生态大盘 奢侈空间，大面积地下室及花园 项目资源： 西溪风景区和西湖风景区之间 先进院落排屋 山景资源 ;项目概况：位于西溪湿地西北面，文二西路以北，西临荆长路，项目总建筑面积113570.32㎡，容积率1.5。 资源概况：西溪板块内，地段优势较为明显 总套数：390套。由97套纯法式风格排屋和5幢多层公寓组成，其中排屋规划19幢。? 户型面积：户型面积在330㎡-560㎡ 当前销售：华元美林公馆排屋在售。共37户，起价22000元/方，均价27000元/方。;属性定位： 世界级藏品 广告语： 西溪守望者 核心诉求： 西溪湿地、人文 项目资源： 西溪湿地 、城市配套、大城西板块 ;项目概况：位于余杭区余杭镇上文山，建筑面积107808平方米， 资源概况：拥有山地坡地景观。 总套数：282套，当期户数75户。 户型面积：主力面积280-300方，每户送双车位。 当前销售：玉榕庄排屋在售，均价18000元/方，总价500-600万左右。户型为280-300平方米。每户送两个车位。 目前销售率约50%。;属性定位： 坡地上的贵族 广告语： 房子是要建在高处的 核心诉求： 坡地建筑 项目资源： 坡地山景排屋 ;本项目的竞争档次切口;;西溪·海 价值破题;;充满生活味的教育大盘;四大配套托起一座“生活之城”;; 把江南春城比作万科良渚文化村，西溪·海就如万科郡西别墅 西溪·还已然成为这个大社区的顶级高端楼盘，而其他非金成系别墅，就如良渚文化村旁的赞成·良著与朗诗美丽洲。 西溪·海需要摆脱在市场中孤军奋战的角色，充分利用全配套特权，成为闲林高端首席低密度大盘，江南春城中的领头产品，私享特通渠道带来的优越感受。 ;项目产品属性定位语;关注目标客群;;对房产市场并不“敏感”=自住型客户;资金充裕对投资渠道不“敏感”=投资型客户;以上两类客群，是当前市场中 既拥有购买实力，又拥有购买房票的人群 在“一票难求”的市场中 把握这两类客群的置业动向，是本案重新形成销