foshan定位研究报告0615.pptx

;目录;;本项目开发方向的确定原则;珠三角一体化和广佛同城的城市融合背景下，各级政府规划均对佛山提出了很高的发展要求，城市形象提升和产业结构优化调整势在必行;目前多个大型项目齐头并进已使佛山城市建设面貌一新，但在城市核心地段能够体现佛山经济实力、展示城市竞争力的地标性项目仍然空缺;其深层次原因是城市的代表、地标性项目的开发需要得到政府与开发商的共同协作，以及项目自身条件等多方因素的满足;产业结构升级方面，佛山政府制定了一系列发展金融业、总部经济、商务服务业的系统性发展策略;而目前多个项目的建设仅仅充当产业结构升级战略的简单载体，而佛山目前更需要的是商业、商务完整的服务体系互动平台;本项目所处的季华路是目前佛山较为成型的城市商业点、景观带串联起来的城市轴，在未来5-10年内，是佛山最有实力成为城市核心商务区，展示城市形象的区域;项目地块方正、可开发规模较大，且建筑限高条件均比周边物业优越，有条件通过建筑形式实现城市地标物业的可能，增加项目价值;本项目开发商实力雄厚，注重项目土地价值实现带来的经济效益同时，强调项目对城市经济形象、地标形象建设带来的社会效益;因此，从城市建设、产业提升、项目自身条件及开发商发展战略判定，本项目不应该仅是设备设施和空间的供应商，更应成为经济产业升级服务的提供和创造者，成为展示佛山都市气魄的灵魂;;SWOT分析;SWOT策略——SO策略;;;项目总体概念定位延展（1/3）：开创佛山吸纳国际商机的“舞台”和展示经济实力的“窗口”;;项目总体概念定位延展（3/3）：引导佛山城市生活方式的活力“城中城”;项目五大核心优势（1/5）：地标性建筑形象;项目五大核心优势（2/5）：综合配套优势;项目五大核心优势（3/5）：强劲的服务体系带来全新的商务互动;项目五大核心优势（4/5）：非常便捷的立体交通优势;项目五大核心优势（5/5）：集中了区域内最高端的消费群体;项目八大特色亮点（1/8） ：良好的艺术规划与开放空间设计，将整体空间塑造得更加艺术化和人性化;项目八大特色亮点（2/8） ：由露天广场、绿化空间、水景布置等组成的多重景观节点;项目八大特色亮点（3/8） ：开放性、充满艺术感、结合自然元素设计的岭南艺术主题式购物中心;项目八大特色亮点（4/8） ：高科技360度全景式球幕影院，带给人们全新视觉体验;项目八大特色亮点（5/8） ：佛山最大的气派宴会厅，充当城市会客厅;项目八大特色亮点（6/8） ：眺望佛山城市建设美景的城市观景台和空中餐厅，是游客必到的旅游新景点;项目八大特色亮点（7/8） ：举办各种演播、文艺、展览活动，承担重要节庆娱乐功能;项目八大特色亮点（8/8） ：运用高科技技术手段，展示城市及项目自身风貌，成为目光焦点;;从项目总体定位出发，结合佛山市各商业物业市场及地块条件，我司提出两个不同功能组合及建筑形式的操作方案;方案一：功能组合：商业+酒店+办公+服务式公寓+住宅，建筑形式特点：打造1栋240米超高层建筑;方案二：功能组合：商业+办公+服务式公寓+住宅，建筑形式特点：1栋180超高层建筑;从资金运转的角度而言，两方案均能实现项目开发资金平衡（1/2）;从资金运转的角度而言，两方案均能实现项目开发资金平衡（2/2）;方案财务指标对比：初步估算，两种方案的启动资金投入差别较小，其中方案二能够快速回现，而方案一整体物业估值较高，有利于开发商将来转售及融资;方案选择及建议：不同方案均能满足一定的开发需求，方案一更能实现项目整体定位，结合社会效益及经济效益考虑，方案一较优，以下将针对方案一进行各功能定位建议及开发建设安排;;购物中心商业定位：;定位延展：既是购物中心，又是艺术馆，商业物质追求与精神文明的融合;定位延展：采用“岭南艺术、人文、自然“理念，将艺术欣赏、人文体验、自然观光融合在一起，是吸收佛山本地艺术文化精华独一无二的购物艺术馆;定位延展：充分融合佛山的地域特色，将四季花木、潺流溪水、本土历史文化元素与现代商业特色相结合;定位延展：引入契合艺术主题的潮流品牌，以及创新且富于吸引力的品牌组合，打造持久的商业活力;定位延展：体现艺术文化主题的细节设计和展览，凸现个性与品味的消费体验;购物中心核心竞争力体现在以下五个方面;;8F;;特色休闲商业街定位;定位延展：通过喷泉景观广场形成景观节点，形成以“创新、时尚、雅致”为特色的城市时尚购物休闲景观步行街;定位延展：特色休闲餐饮和零售商业体现项目的时尚性和体验性，将佛山时尚、高品味人群聚集到这里;;写字楼定位：;定位延展：广联项目屹立于佛山季华路商务带的心脏位置，将成为季华路最高的商业建筑物，成为未来首席商业新地标;定位延展：将是未来佛山乃至南中国最瞩目的商业建筑之一，是全方位提升佛山商务品质和现代大都会形象的“标杆商业项目”;档次定位：租赁物业应