阿里巴巴集团华南运营中心项目前期定位报告-第一阶段成果0115.pptx

第一太平戴维斯，2015年1月;目录 项目背景及投资者策略分析…………..………3 办公物业市场调研及分析……………………34 广州办公物业客户需求调研………...………73 配套商业市场调研及分析………….………127 项目总体定位建议………………….………138 各功能物业定位细化建议..……….….……152 项目初步财务分析………………….………239 附件一：企业访谈………………….………253 附件二：商家访谈………………….………277 附件三：O2O专题研究…………..…….…290 附件四：工程造价………………….………306;1项目背景及投资者策略分析;作为我国的第三大城市，广州的城市经济实力强大，GDP总量在近十年间一直保持较高的速度增长;广州的产业结构经历了巨大的改变，目前广州已发展成为工业基础较雄厚，第三产业发达的中心城市;;海珠区近年来得益于“退二进三”推进及会展、文化创意、高新科技等现代服务业的大力发展，经济结构中第三产业的比重逐年增加，提升了对区内商务办公的潜在需求;海珠区人口数量和人口密度位于全市前列，庞大的人口基础和浓厚的居住氛围为区域商务、商业的发展提供了良好的市场支撑;海珠区城镇居民人均可支配收入在广州市各区中排名中游，但一直保持较快速度的增长，收入的增加显示区域人口购买能力的提升;区域宏观经济背景小结：广州市整体经济趋势向好，海珠区具备良好的发展前景，为区域内商务、商业的发展提供了良好的基础 ;1项目背景及投资者策略分析;在珠三角一体化的变革背景下，珠三角经济圈内各市间将实现： 区域经济一体化： 各城市间产业结构调整，实现合理分工，优势互补，各自发展自身优势产业，互利共赢 基础设施建设一体化： 通过城市间快速公路网络的完善，城际快速轨道交通系统的建设等具体措施，推动城市规划一体化 广州的战略地位已被提升成为国家级中心城市，在珠三角一体化的进程中，整个区域的一体化规划和建设都将以广州为核心来进行，实现基础设施一体化，产业融合，产业结构提升 广州作为区域核心城市，来自珠三角各地的优秀资源将在这里聚集，各城市间的商贸往来将更加频繁、密切，区域间的资金流、信息流、人才流将更多想广州汇聚;海珠区是广州市的中心城区之一，未来在全市的功能规划中以提升生产性服务业、改善居住环境为主;随着广州战略新定位的提出，“中调”、“南拓”战略的实施，海珠区现代化中心城区的地位和功能进一步确立，未来发展机遇优越;在城市新战略发展背景下，海珠区的规划定位方向也逐渐清晰，在大力发展以会展经济为龙头的现代服务业外，着重提升区域软实力，改善民生;琶洲，白鹅潭，新城市中轴线南段是海珠区重点发展三大核心功能区，而本项目位于琶洲核心区，受珠江新城CBD辐射，且与新中轴线相邻，项目区位优势凸显;本项目所在的琶洲与珠江新城、国际金融城一同被规划为广州中央商务带，重点发展会展商贸、总部经济及商务办公;琶洲A区总部商贸区已有多个大型企业总部进驻，预计2018年左右这些总部大楼将陆续落成，届时将带动周边地区商务、商业氛围的提升;琶洲土地市场在启动发展期与珠江新城地价相近，但后期实行总部企业定向拍地，地价大大低于同时期的珠江新城，成功吸引多个大型企业总部落户，未来发展前景向好;虽然琶洲总部企业定向拍地的出让门槛和开发条件均较为严格，但基于较大程度的土地优惠，区位优势凸显及未来发展潜力的利好，吸引了众多知名企业总部进驻;并且，近年来政府出台系列优惠政策扶持琶洲总部经济与电商产业发展;尽管目前广州已有13个电子商务产业园，但整体分布较散，聚集度不高，难以形成规模优势，不利于电商企业的壮大发展;因此，在电商产业政策倾斜的基础上，政府也加强了电商产业布局，其中本项目所在的琶洲是重点发展的电商总部，为本项目的开发建设提供利好;区域规划前景小结：本项目位于琶洲电商总部示范区，受珠江新城CBD辐射，与新中轴线相邻，区位优势凸显， 且一系列总部经济及电商产业优惠政策倾斜，为本项目开发建设奠定基础;1项目背景及投资者策略分析;本项目距离珠江新城仅一江之隔，位于广州市未来核心的中央商务带内，地处琶洲电商示范区核心地带，区位优势明显，发展前景看好;本项目位于珠江边上，坐拥一线江景，远眺地标珠江新城双塔和广州塔，拥有非常优越的景观资源，昭示性亦佳;交通方面：地块周边道路交通可达性强，随着未来陆路及轨道交通的进一步完善，本项目与珠江新城、金融城等城市核心区域的连接将更加紧密;目前项目周边企业总部及电商企业大楼都处于前期或刚动工不久，区域商务氛围还需一段时日的培育;本项目地块方正，北靠阅江路，昭示性较佳，目前周边多为临建建筑及正在施工的工地，地块有待整理出让，商务、商业氛围尚未形成;小结：地块区位及交通条件优越，景观资源丰富，且一系列政策优惠倾斜，尽管目前商务