粤澳名优产品博览中心策划定位顾问服务报告（2015年3月政府沟通前内部沟通稿） (2).pptxVIP

项目及开发顾问部，2015年3月;目录 1.项目背景分析……………………………………………3 2.项目发展愿景……………………………………………11 3.项目功能设计……………………………………………20 4.规划布局建议……………………………………………70 5.项目社会效益……………………………………………80 6.项目财务分析……………………………………………82 ;1项目宏观背景分析;国家及区域发展规划明确提出，澳门将建设为“世界旅游休闲中心”，强调深化内地与港澳的经济合作，共建??港澳优质生活圈;产业发展方面，近年来澳门着力经济适度多元化发展，重点发展五大产业，其中商务会展业将加强粤澳合作，打造国际会展品牌;经济个体发展上，作为澳门经济重要的组成部分，中小企业发展得到政府大力支持，同时也是实现多元化发展的路径之一;北区民生现状方面，澳门北区人口密集但发展相对滞后，缺乏标志性项目及综合性商业，民生设施及城市形象需要提升;;规划方面，澳门北区及西北区将进行重整改造计划，并且未来澳门轻轨青州站与项目连接，这均为本项目建设提供规划利好;项目背景及条件小结：本项目的发展具备良好的政策支持背景，利于满足民生需求，是促进北区发展及打造粤澳优质生活圈的必要举措;2项目发展愿景;项目发展思考;13;;定位延展：通过承办粤澳大中型展览活动及会议，同时为中小企业提供商品展贸空间，促进澳门会展业发展，同时提升北区城市形象;定位延展：以品质化商务环境、昭示性物业形象打造打造澳门企业孵化中心，提供企业发展平台，塑造澳门北区商务新形象;定位延展：通过构建会展及办公配套商业，同时服务周边居民，辅以满足游客需求的多元化零售商业体系，提升整个项目以及澳门北区的商业水平;3项目功能定位及设计;整体功能结构;3项目物业功能设计;会展物业功能设计;作为经济适度多元的突破口，近年来，会展业成为澳门经济发展新的增长点，当中展览活动参与人数持续增长，但总体上澳门展览市场容量依旧较小;从类型上看，2014年澳门展览活动主要是日常消费品展，而会议则以公司会议为主，政府/协会或组织会议也超过273项;场地供应方面，目前澳门会展场地面积超过17万平方米，当中大型专业会展场地供应主要是威尼斯人、渔人码头、旅游塔;会展设施案例：威尼斯人会展中心会展设施面积巨大，设施齐全，加上其成熟的商业和大量的消费者，成为澳门会展活动主要的承办场地;特区政府推出多个会展激励和支持计划，从财务、会展服务等方面为澳门会展也提供良好发展环境;调研发现，展销会是澳门居民和游客最期望项目举办的展览类型，当中美食食品展销会最受欢迎，超过四成居民和五成游客选择该类型;总体来看，澳门会展业近年来发展良好，同时政府政策上鼓励支持会展业发展，而目前澳门主要的大型会展场地较少;会展物业功能设计;30;会展物业功能结构;会展物业规模建议：参考澳门部分会展设施场地及活动规模，建议项目会展面积10000-12000平方米;展览类型及周期：主要承办政府及企业主办的商品展销会，短期展与常年展结合，打造成澳门联接内地的重要商贸展览中心;会议类型：主要承办政府会议/协会或组织会议/奖励会议等，打造成粤澳合作的交流平台;办公物业功能设计;办公需求与第三产业息息相关；尽管澳门第三产业发展程度高，但以博彩业为主的产业结构，使得澳门办公物业市场发展受限;澳门写字楼主要分布在商务及商业氛围浓厚的澳门半岛，集中在中区和新口岸，而氹仔岛缺乏写字楼供应；本项目位于澳门北区;澳门写字楼市场总体供应量较少，直到2014年财神商业中心的入市才带来约3万平米的新增供应，物业档次以乙级为主;总的来看，以博彩业为主的产业结构，使得澳门办公物业市场发展受限，未来三至五年供应短缺的局面将会维持，写字楼市场的空白将为本项目发展办公物业提供一定的市场机会;办公物业功能设计;参考案例——香港科学园，是高新科技及绿能产业的发展平台；为了凸显平台的作用，该园区针对各类型的进驻企业提供不同的服务计划;其中，“创业培育计划” 通过提供相关支持，促进和鼓励以创意为本的科技型中小企业发展，这为本项目打造中小企业发展平台提供了借鉴;科学园设置中小企办公室，为中小企业提供即用办公空间以及专业服务;办公定位思考：中小企业对澳门经济起着举足轻重的作用，澳门政府更是推出系列计划支持其发展；以中小企业为出发点，发展办公物业具有良好的社会基础和政策背景;45;办公物业档次定位：建议本项目具备较强的市场前瞻性，打造澳门北优质办公物业，设置舒适办公产品;;中小企业培育流程;中小企业发展促进平台规模(1/2)：借鉴国内及香港孵化机构培育企业数量，结合支持性企业及会展相关企业需求，初步建议规模1.5-1.9万平方米左右;中小企业发展促进平台规模(2/2) ：借鉴国内及香港孵化机构培育企业数量，结