不动产估价课程收益还原法.pptVIP

第一步 搜集整理资料 1.资料搜集的途径（书本66页） 2.资料的整理 优质学习文档 第二步 确定总收益 不动产的收益可分为实际收益和客观收益两类，其中客观收益可直接应用于估价中。 总收益产生的形式有以下几种： 1.不动产出租的租金，如押金利息等 2.企业经营收益 优质学习文档 第三步 确定总费用 1.不动产出租中总费用的计算（费用项目？加上折旧） 管理费、维修费、保险费、中介费用、税金、折旧费 2.企业经营费用的计算 优质学习文档 折旧费 折旧费是指房屋在使用过程中因损耗而在租金中补偿的那部分价值。 其计算公式为: 年折旧费=(房屋重置价-残值) /房屋可使用年限 =房屋重置价*(1-残值率) /房屋可使用年限 优质学习文档 重置价格:根据目前的人工、材料价格及正常管理水平,并利用目前的材料、 标准与设计,建造一幢各项功能相同或相当的建筑物所需的成本价格. 建筑物残值:指建筑物在不能使用时还能收回的价值. “土地使用期满而未申请续期的，土地使用权及其上房屋附着物由国家无偿收回。” 优质学习文档 不同情况下折旧费公式变形： 当土地可使用年限＞房屋耐用年限，计算残值，公式为： 年折旧费=(房屋重置价-残值) /房屋可使用年限 =房屋重置价*(1-残值率) /房屋可使用年限 当土地可使用年限＜房屋耐用年限，残值为0，公式为： 年折旧费=房屋重置价/房屋可使用年限 优质学习文档 第四步 计算纯收益 不动产租赁中的纯收益求取 不动产纯收益 =年租金总收入-年总费用 优质学习文档 不动产的纯收益： 总收益 – 总支出费用 项目 城镇用地 农用地 总收益 不动产出租的租金 企业经营收益等 农产品产值，农副产品产值 总支出费用 管理费，维修费，保险费，税金，折旧费，其它费用等 物质投入由种子、肥料、农药、农膜、灌溉、农具折旧等项目组成； 活劳动投入主要是农业生产所耗费的工作时日（8元/工作时日）； 农业税费是指与土地承包经营土地有关的那部分税费。 优质学习文档 第五步 确定资本化率 1.概念： 资本化率（又可称为不动产还原利率、综合收益率）是不动产纯收益与不动产价格的比率，实质是资本投资的收益率。 2.确定方法： 市场提取法 安全利率+社会风险调整值法 复合投资收益率法 投资收益率排序插入法 优质学习文档 还原率的分类 按照评估对象的不同,可以将还原率分为以下三类: 1.综合还原率:是求取土地及其地上建筑物合为一体的价格时所使用的还原率. 2.建筑物还原率:是求取单纯建筑物价格时,所使用的还原率. 3.土地还原率:是求取纯土地价格时,所应使用的还原率 优质学习文档 三者的关系 综合还原率、 建筑物还原率、 土地还原率三者虽有严格区分,但又是相互联系的,计算公式如下: r=(r1L+r2B)/(L+B) 式中：r—综合还原率 r1—土地还原率 r2—建筑物还原率 L—地价 B—建筑物价格 优质学习文档 残余法 土地残余法 房地出租中的土地价格求取 ①房地纯收益 =房地出租年总收入-房地出租年总费用 ②房屋现值 =房屋重置价-年折旧*已使用年限 ③房屋纯收益=房屋现值*房屋还原利率 ④土地纯收益=房地纯收益-房屋纯收益 ⑤求取土地价格 书本例一 优质学习文档 残余法 建筑物残余法 房地出租中的房屋价格求取 ①房地纯收益 =房地出租年总收入-房地出租年总费用 ②以其他方法求得土地价格 ③土地纯收益= ④房屋纯收益=房地纯收益-土地纯收益 ⑤求取建筑物价格 优质学习文档 某公司通过参加拍卖竞得一面积为2500平方米的土地使用权，性质为商业。并在其上建造了一座酒楼，建筑面积为8000平方米。此公司委托估价机构对其酒楼本身进行收益价格评估，估价期日为2011年3月12日。据估价人员调查核实，此不动产在评估期日尚可使用35年，当地同类同档次物业每月的营业额为50万元，每月管理费和税费总计为30万元；经市场比较法求得同交易圈内使用年期35年，容积率在3到4间的土地使用权价格为6000元/平方米，土地还原率和建筑物还原率分别为7%和9%. 优质学习文档 优质学习文档 利用收益还原法评估承租土地使用权价格 承租土地使用权 指在国有土地租赁中，国家将国有土地出租给使用者，使用者所取得的土地使用权。 优质学习文档 承租土地使用权价格 承租土地使