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举例 某开发区土地开发完成后，需评估出让土地的底价。该开发区土地开发程度达到“七通一平”，可供出让的土地面积占开发区总土地面积的80%。出让土地使用年限为50年。开发区所在地的土地取得费（含税费）为15万元/亩；土地开发费为10万元/亩，在开发期内均匀投入，土地开发周期20个月，贷款月利率为1%，按月计算复利；土地开发的投资回报率要求达到20%，土地增值收益率要求达到10%，土地还原利率取8%。 试根据以上资料评估出该开发区出让土地的底价？ 优质学习文档 从理论上讲，似乎采用重建价格来评估不动产的价格更为合理，但是在实际中，一般很难找到与原建筑物完全相同的材料，且施工方法与设计标准又经常变动，因而很难估算其重建价格。一般而言，重建价格只适用于有特殊保护价值的建筑物的估价，其他情况都采用重置价格进行评估。需要指出的是，重置价格的出现是科学技术进步的必然结果，同时也是“替代原理”的体现。由于技术进步，使原来的许多设计、工艺、原材料、结构等都已过时、落后或成本过高。而采用新材料、新技术等，不仅功能更完善，而且成本也会降低。所以，重置价格通常比重建价格低。 * 例 题 某地征地、安置、拆迁及青苗补偿费用每亩为6万元，征地中发生的其他费用平均每亩为2万元，土地开发费平均每平方公里为2亿元，当地银行贷款年利率一般为12％，每亩征地完成后，土地开发周期平均为两年，且第一年开发投资额一般占全部开发费用的30％，开发商要求的投资回报率一般为15％，当地工业用出让增值收益率为10％。 优质学习文档 计算步骤： （1）计算土地取得费 土地取得费=6万元/亩+ 2万元/亩= 8万元/亩=120元/m2 （2）计算土地开发费 土地开发费=2亿元/平方公里=200元/m2 （3）计算投资利息 土地取得费利息的计息期为2年，土地开发费分为两部分，其 中30%为第一年投入，计息期为1.5年；另外70%在第二年投 入，计息期为0.5年，因此利息为： 120×〔(1+12%)2-1〕+200×30%× 〔 (1+12%)1.5-1〕+200×70%×〔(1+12%)0.5-1〕 =49.81元/m2 （4）计算开发利润：(120+200) ×15%=48元/m2 （5）计算土地价格： (120+200+49.81+48)×(1+10%)=459.59元/m2 优质学习文档 课本P92例一 某开发区土地总面积为5Km2,现已完成了“七通一平”开发建设,开发区内道路、绿地、水面及其它公共和基础设施占地1.5 Km2.该开发区内现拟出让一宗工业用地,出让年限为50年,土地面积10000 m2.根据测算,该开发区土地征地、安置、拆迁及青苗补偿费用为4.5亿元，征地中发生的其他费用为1.5亿元,征地后，土地“七通一平”的费用为每平方公里2亿元,开发周期为两年,且第一年的投资额占总开发投资的40%,总投资回报率为20%,土地出让增值收益率为20%,当年银行贷款利息率为10%,土地还原率确定为7%.试估算出让该宗土地的单位面积价格和总价格. 优质学习文档 (1)土地取得费(含税费) （4.5+1.5）*108/（5* 106 ）=120元/m2 (2)土地开发费= （2*108）/ （1* 106 ） =200元/m2 (3)投资利息 120*〔(1+10％)2-1〕+200*40% *〔(1+10％)1.5-1〕+ 200*60% *〔(1+10％)0.5-1〕+ 〕=43.36元/m2 （4）投资利润 利润=（土地取得费+土地开发费）*投资回报率=(120+200)*20%=64元/m2 （5）计算土地增值收益 土地增值收益=（土地取得费+土地开发费+利息+利润）*土地增值收益率 =（120+200+43.36+64）*20％=85.47元/m2 （6）计算无限年期全开发区土地的单位地价： 土地价格=土地取得费+土地开发费+利息+利润+土地增值收益= 120+200+43.36+64 + 85.47 =512.83元/m2 （7）进行可出让土地比率修正： 开发区可出让土地比率=（开发区总面积-不可出让土地面积）/开发区土地总面积*100%=70% 则可出让土地的平均单价=无限年期全开发区土地的单位地价/可出让面积比率 = 512.83 /70％=732.61元/m2 （8）进行土地使用权年期修正 50年期可出让土地平均单价=无限年期可出让土地平均单价= 512.83 *〔1-1/(1+7％)50〕=707.74元/m2 （9）计算土地总价格 土地总价格= 707.74*10000= 707.74万元 优质学习文档 适用于新建不动产的基本