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盛唐艺术园”整体定位分析及可行性研究报告） 盛唐艺术园”整体定位分析及可行性研究报告 本项目产品规划将面临三大矛盾：一是如何考虑南京高档别墅现阶段的购买力和总价抗力； 二是如何针对目标对象，规划合适产品；三是大规模开发，如何区隔板块内其它产品，塑造 产品的差异性，抢占市场。 本案的区域位置、容积率等都明确指向本案的物业型态为别墅，而南京的别墅市场还需 要培育和时间催化，这些决定了我们在产品规划建议上必须考虑各种别墅的盘量和总价，以 便更符合目标市场对产品的定位。 鉴于目前南京别墅市场的现状，联体别墅的去化量肯定远大于单体和双拼。但综合各种 因素，尤其是从将军路板块的竞争角度来看，主打联体别墅，与运盛、瑞景文华等相比并无 优势，而交通抗性不可避免，竞争上又很难造成差异；规划单一的独栋/双拼别墅，又存在 现实市场去化速度的制约，资金回笼慢，风险很大。 所以，从原则上，由于联体别墅的市场上升很快，建造部分联体别墅是为了提高容积率， 降低风险，迅速回笼资金；而以独栋/双拼别墅为主概念推广，是为了准确本项目的竞争定 位，在迎合市场、引导市场的过程中赚取利润。 二、物业类型建议 —— 以独栋、双拼别墅为主，以高尚纯别墅概念统领社区内所有产品。 除传统的独栋、双拼别墅外，可考虑引进双立别墅。 从建筑型态角度分类建议： （1） 独栋别墅——独门独户独院，自由空间，备享尊荣，从二百多平米的一般独栋到六 七百平米的别墅王，应有尽有； （2） 双拼别墅——两户共用一堵墙，内部空间仍旧为独栋排场，但售价降低； （3）双立别墅——假双拼。优于双拼，比双拼别墅多一堵墙，但又是两栋紧贴的独栋别墅， 甚至两栋间以设备房或佣人房相连。售价可介于独栋和双拼之间。 鉴于景观设置的多线路要求，我们本着广告传播和营销卖点整合的需求进行产品分类建议： （1）流水别墅——沿中部的溪水，湖泊，构建流水别墅，以业主每一窗都能拥有天然的流 水，或垂钓，或听水，或枕溪，享受人间仙境。 （2）岛居别墅——面湖而建临水型，半岛别墅，开门既见清风徐来，水波潋滟，鱼翔水底， 细石可辨，椅窗听荷，雅兴徒增。 （3）云顶别墅——专为顶级度身定造的休闲别墅，产生坐庭院看落日染红远山，听鸟鸣唱 绿山谷，和着山野的天籁之声，一种悠长的梦想便随白云而翻飞，一种君临天下的大气风范 便油然而生。 （4 ）森林别墅——将军山北边茂密的森林，将别墅种植于森林中。于健康步道中漫步，体 验“运动与健康”的感受，是悠闲假期的好去处。 —— 以联体别墅、别墅楼中楼等一般别墅类型产品作为补充，依势而造。 除传统的联体别墅外，可根据实际情况考虑规划部分双立、别墅楼中楼的创意房型。 （1） 联体别墅——三联/ 四联/六联 四联/六联可改进为双立别墅 （2）叠加式别墅——创新版。四层或六-七层电梯，但外立面造型为二层或三层，客厅挑空 设计， 三大入门途径：首层于空中花园入客厅，二层于阳台入主人房及工人专用门入厨房或工人房。 ——可考虑导入部分木质结构的独栋别墅，以营造产品差异，但缺点是隔音效果差，成本高。 三、单体面积建议 单体面积的设计，既要充分满足别墅居家的空间需求，也要考虑到市场承受能力，尤其是总 价的承受力。 单体别墅： 盛唐艺术园”整体定位分析及可行性研究报告） 主力面积：300-350 m2；沿将军山山体或山顶部分可度身定做豪宅（别墅王）：500-800 m2 双拼别墅： 主力面积：250-300 m2； 双立别墅： 主力面积：200-250 m2； 联体别墅： 主力面积：180-220 m2； 别墅楼中楼： 主力面积：160-200 m2； 四、面积及房型配比 项目容积率用地亩数建筑面积所占比例 总用地面积 0.3500 亩 333,500 M2 总建筑面积 100,050 M2100% 其中单体别墅 0.18300 亩 36,018 M236% 联排别墅 0.55140 亩 51,359 M252% 配套及艺术园区 0.360 亩 12,006 M212% 户型比： 独栋双拼联排双立总计 35%65% 15%20%55%10%100% 五、房型设计建议 空间是别墅的灵魂。必须从房型上对南京的别墅房型进行一场“空间革命” ！ 单体/双拼/双立别墅建议： ——两层半或三层为主，层高三米以上 ——户型设计基本要求：动静分开、公私分开、主次分开、干湿分开； 户型设计的重点：客厅和主卧。 ——客厅：所有的客厅必须挑高（4.5 米，5.4