亚洲房地产投资信托基金（REITs）研究报告-房地产业协会戴德梁行.pptx

研究报告;CONTENTS;EXECUTIVE SUMMARY;亚洲REITs 市场概览;日本REITs市场受疫情和东京奥运会推迟的双重影响，2020年全年REITs股价整 体下降9%,回升速度滞后于股票价格的回升，下半年随着一批J-REITs纳入富时 全球股票指数，海外投资者成为J-REITs的净买入主力。截至2020年12月31日， 日本共有62支REITs，总市值约1,394亿美元，占据了亚洲REITs市场过半市值， 为亚洲规模最大的REITs市场，亦是全球第二大REITs市场。 新加坡REITs市场在2020年表现活跃，在监管政策的积极推动下，整合及兼并不断, 交易流动性提升，海外资产配置比例上升。2020年在新交所上市的2支REITs均 专注于投资新加坡以外市场，分别为Elite商用信托（办公）和美国汉普郡联合房 地产投资信托（零售）。截至2020年12月31日，新加坡共有42支REITs （包 括6支合订信托以及2支财产信托），总市值约814亿美元，约占新加坡股票市场 市值的12%。2020年12月，新加坡房地产投资信托基金、房地产合订信托和房 地产财产信托对新交所市场贡献了约29%的日成交额。 中国香港REITs市场2020年挑战与改革并存，受新冠疫情和社会事件的冲击， REITs股价整体下降11%，相比股票价格整体下降5%较为疲弱，交易流动性有所 降低。至2020年12月31日，中国香港上市REITs数量共11支，总市值约304 亿美元。2013年上市的幵元产业信托（酒店）于2021年1月公告私有化退市，无 独有偶，在疫情阴霾下，金茂酒店信托（酒店）也于2020年10月私有化退市。 2021年5月，顺丰房地产投资信托基金（物流）挂牌上市，成为港交所上首支物 流 REITs。 印度REITs市场2020年投资回报表现优异。至2020年12月31日，印度上市 REIT数量共2支，总市值约71亿美元，分别为Mindspace办公园区房地产投资信 托基金（办公）和Embassy办公园区房地产投资信托基金（办公）。2021年初， 博枫印度房地产投资信托基金（办公）宣布上市，将成为印度市场上第3支REIT。 另有两支基础设施投资信托（InvITs）发行上市，即经营公路的IRB和经营电力网 络的 IndiGrid。 日本、新加坡、中国香港三地REITs市值占亚洲整体市值比重近九成，因此本报告 主要对日本、新加坡和香港市场进行分析。;I物业类型;地域和资产类别多元化，主???配置分散资产组合风险 2020年，领展房地产投资信托基金、凯德商用中国信托和 丰树北亚商业信托先后宣布扩大投资范围，分别在地域及资 产类别进行多元化的配置。 以投资香港零售物业为主的领展近年积极趋向多元化发展， 于2015年购买北京中关村欧美汇购物中心后，已在内地完 成6项资产收购，2020年初及年中收购悉尼和伦敦甲级写 字楼，首次踏出亚洲进军海外市场，此外亦宣布扩大投资范 围，允许投资住宅、酒店及服务式公寓等物业，以提升未来 投资选择的灵活性。 丰树北亚商业信托在2013年上市时以专注中国内地和中国 香港商业房地产为投资战略，于2018年进入日本市场投资 东京写字楼资产，并于2020年将投资范围再扩大至韩国， 在首尔收购写字楼资产。 2020年11月，凯德商用中国信托宣布首次进军产业园区项 目，收购位于中国的五个产业园区，并计划将投资资产类别 扩大至涵盖主要用于零售、办公和工业用途的多元化资产， 包括产业园区、物流设施、数据中心和综合幵发项目。 综合来看，丰树北亚商业信托为丰树投资旗下新加坡上市4 个REIT中市值最小的REIT，凯德商用中国信托为凯德集团 旗下市值较小的REIT，这两家市值相对小的REIT都从上市 时深耕单一业态的投资策略转向多元化策略。此外，丰树及 凯德的扩张均借助了其发起人在当地市场早期布局的网络和 项目资源。 工业/物流、写字楼、 数据中心型REITs在疫情下韧性更强 隔离和封闭措施造成的经济影响，是影响2020年REITs回 报的最大因素。在疫情冲击下，工业/物流型REIT收入呈 现更强的韧性。随着亚洲地区经济的重启以及电商需求的扩 张，仓库和物流业快速恢复运营，并在年内保持较高的出租 率和适度的租金增长。亚洲地区中，中国内地、中国香港、 马来西亚和越南的工业物流市场表现出较强的抗风险能力。;新冠疫情下，亚洲REITs 抗风险表现分析;I中国香港、新加坡和日本REITs市场表现分析;港交所REITS证券一览表;丰树商业信扌托;数据来源:彭博数据库,港交所网站、新交所网站、东京证券交易所网站,戴德梁行估价及顾问服务部;本报告主要参考了在中国香港、新加坡和日本上市的REITs公布的年度财务报告以及彭博数据库，选取了杠杆率、分派 收益