32商圈分析与门店选址.pptx

3.2　商圈分析;商圈形态 ;影响商圈形成的因素：;●雷利法则——零售引力法则;　　假设：Ａ城镇人口9万人，Ｂ城镇人口1万人，Ａ距Ｂ20公里。 　　　　　　　　　　　20 　　　　　ＤAB ＝ ────── ＝ 15 (公里) 1 ＋ √1/9 20 ＤBA ＝ ────── ＝ 5 (公里) 1 ＋√ 9/1 　　　　　　　　15(公里) 5(公里) Ａ * * * Ｂ 中介点 ;A地区大概的商圈;●哈夫法则;;●实验法;三、商圈分析的要点; 　　按照国外的经验和我国城市发展的实践，一般按照人口的数量规模和集聚程度进行零售商业和服务网点的配置： 5 000以下居民：应设置小型超市、生鲜食品店、普通饮食店、书报亭、医药店、肉菜市场、服务类商店（如美容美发、照相冲印、洗衣、家电钟表及日用品维修、代理购票送票、影碟影带出租等）等网点，满足居民的日常需求。 达到２万居民：应增加设置中型超市、超值折扣店、各类专业店（如服装店、医药店、家电店、书店等）等购物网点；餐饮店、咖啡屋等餐饮网点；影剧院、文体设施等文体娱乐场所。 达到10 万居民：应增加设置大型超市、百货商店、儿童游乐园、中大型书店、银行、邮局等。 达到50 万居民：应增加设置区域购物中心；超大型超市（货仓式商场）；商业街；各类中高档食肆酒楼、宾馆酒店等餐饮住宿网点；图书馆、博物馆、体育馆、大型文体娱乐设施等文化、体育、娱乐场所。 5. 达到100万居民：应增加设置大规模的购物中心，内设有２个以上大型超市或百货店、150个以上中型专卖店和专业店、30个以上餐饮店及20个以上室内室外娱乐休闲场所；大型百货商厦；高级酒店等。 　;经济基础和购买力分析;商圈饱和度指数：;　　计算：一家经营食品和日用品的小型超市需测定所在地区商业圈饱和度，假设该地区购买食品及日用品的潜在顾客是4万人，每人每周平均购买额是50元，该地区现有经营食品及日用品的营业面积为50 000平方米，则商圈饱和指数是多少？;3.3 店铺选址 ;二、连锁企业选址一三模型 ;;;;三、 Nelson提出的选址的原则 ; 地点类型主要分为三类，一类是孤立店类型，第二类是经规划的购物中心，第三类是自然形成的商业中心，上述三种位置类型具有不同的优势和劣势，连锁企业管理者要确定适合自己门店的位置类型，关键是要分析自己的业务类型与哪种地点类型相匹配。 ;（一）孤立店 优势：无竞争对手；租金较低；具有灵活性；开店费用低；能见度高；有选择和扩大规模的潜力；有利于顾客一站式购物 或便利购物。 劣势：如果商店规模不大，不易吸引远方顾客，商圈较小；广告费可能较高；在多数情况下，建筑不能租用而必须新建；通常情况下，顾客更愿意去多功能的商业中心区购物。;自然形成的商业中心; 独特型特连锁企业通常拥有与产品和提供服务相联系的高质量形象。顾客从较远的社区被吸引而至，原因是产品和服务具有独特性和竞争者数量较少。例如园艺中心、裱画店、机车喷漆公司或高档饭店。一个社区内，这种产品或服务选择的余地通常较小；而且，该类型的产品或服务常常具有较高声望。这种类型的门店位置不论设在哪里，都能吸引顾客。;五、选址评价参数;六、确定备选店址;;下图中有3个区（6、10、17）符合所有三个条件；四个区（1、5、11、16）符合三个条件中的两个；５个区（8、9、14、15、18）只符合其中的一个条件；11个区（2、3、4、7、12、13、19、20、21、22、23）一个条件也不符合。;;七、评估备选店址;;;（二）效益评估法; 　　据调查分析，新开超级市场的市场占有率在主要商圈为30%，在次要商圈为10%，在边际商圈为5%，则： 　　　　主要商圈购买力为：100×30 % ＝30（万元） 次要商圈购买力为: 200×10 % ＝20（万元） 边际商圈购买力为: 300× 5 % ＝15（万元） 　　该新店营业潜力可估计为：30＋20＋15＝65（万元）;　开店投资与经营费用测算; 八、选址分析报告;案例分析：A便利店的选址决策;;;;;;;;9、春去春又回，新桃换旧符。在那桃花盛开的地方，在这醉人芬芳的季节，愿你生活像春天一样阳光，心情像桃花一样美丽，日子像桃子一样甜蜜。10月-2010月-20Friday, October 30, 2020 1