评估报告审查要点.docxVIP

评估报告审查要点 格式规范、内容全面是对 土地估价 报告的基本要求， 报告的质量差异主要体 现在估价依据的充分性、相关说 明的严谨性、市场 及区位分析的深入程度等方面 。为了使 评审专 家对各等级报 告的评定标准有一个整体把握，以下从定性和定量两个方面加以 说明。 需要特 别强调 的是，评分标准只是 针对一般情况而言， 在评审过 程中，由于估价 对象及估价目的不同，估价 报告评审不可能完全套用同一模式， 请评审专 家针对不同情况，正确把握 评审标 准的内涵，具体 问题具体分析。 一、估价报 告形式审查要点 估价报告的规范性、要件齐 全性是最基本要求 ，凡不符合下列要求的 视为形式不合格，直接作 为不及格 报告不进行评分。 不符合《 土地估价 报告规范格式 》要求的； 土地估价 报告、土地估价技术报告、附件不齐全的。二、估价报 告关键技术问题审查 要点 估价报告存在下列技 术问题 直接视为 不及格 报告不进行评分。 估价方法存在 严重技术性错误的； 地价定 义、土地权 利界定存在 严重技 术错误 的； 采用 3 年以前的基准地价又没有 进行合理的期日修正的； 会审会认为 的其他 问题。三、各等级报 告评审标准 1、一等报告(大于等于 90 分)的质量要求 一等报告不仅要格式 规范，内容全面，估价目的、估价 对象及价格定 义界定清楚、准确，估价方法选择 及应用合理， 各项参数选取依据充分、合理，还 要针对特定估价 对象进行深入细致地分析， 资料充 实、时 效性强，对特殊 问题的处理 恰当、合理，且有独到之处。整个报 告分析 论证严谨、逻辑 性强，没有明显瑕疵，估价结果可信度高。 2、二等报 告(80 一 90 分)的质量要求 二等报告要求格式 规范，内容全面；估价目的、估价对 象及价格定 义界定清楚、准确；估价依据充分、合理，市场 及影响因素分析 较全面、合理，能体现 政策变化对土地价格的影 响；估价方法选择及应用合理，各项参数选取依据 较充分、合理；整个报告分析 较严谨、逻辑 性较强，估价结果有较高的可信度，估价过程不存在明 显错误。 3、三等报 告(70 一 80 分)的质量要求 报告格式 规范，内容全面；估价目的、估价对 象及价格定义界定较清楚、准确；估价依据较充分、合理，市场 及影响因素分析 较全面、合理；估价方法选择 及应用基本合理，各 项参数选取有依据、理由；报 告整体分析 较一致、有一定的逻辑性。不存在方法选择 和应用错误。 4、四等报 告(60 一 70 分)的质量要求 报告格式 规范，内容全面；估价目的、估价对 象及价格定义界定基本清楚；估价依据 较充分、合理，市场 及影响因素分析较全面；估价方法选择 及应用基本合理，各 项参数选取、地价确定等有依据，不存在明 显质量缺陷。 5、对不合格报告的判定 不合格 报告通常存在明 显的质量缺陷，如： 报告格式不 规范，内容不全，有明 显缺漏 项。如估价对象、地价定义 界定不清，缺少土地 权属状况 说明等。 估价 结果内涵与地价定 义不一致，或前后矛盾。如设定土地 权利状况、土地开发程度、容积率等前后不一致。 估价方法 选择或应用明显不合理。如商业 用地采用成本逼近法 评估，现有房地 产项目按待开 发土地评估(剩余法 ) 等。 修正系数取 值与说明不符，或有 计算错误。造成估价结果存在 误差，使可信度降低。 估价 过程过于简略，缺少取值依据和必要的 说明。 影响因素分析前后矛盾， 缺乏 逻辑性等。地价影响因素中的区域因素与个 别因素分析，与市 场比较法或基准地价系数修正法中的分析不一致，影响了估价 结果的可信度。 其他 问题。 四、报告评分细则 (一)土地估价 报告(5 分) 第一部分 摘要(1 分) 审查要点：① 估价结果。总地价、单 位面 积地价、总 地价大写、币种、估价结 果一览表等；② 估价师签字、机构盖章等。 第二部分 估价对象界定 (1 分) 审查要点：估价对象具体范 围界定及估价 对象面积、土地使用者、土地用途说明等。 第三部分 土地估价结果及其使用 (1 分) 审查要点：估价的前提条件和假 设条件，估价结果和估价报告的使用限制、有效期限等。 第四部分 附件 (2 分) 审查要点：宗地位置示意 图、估价对 象照片，土地使用 证及权属证明、估价机构注册证书 及签字土地估价 师证书 复印 件等。 (二)土地估价技 术报告(90 分) 第一部分 总述(12 分) 审查要点： 一、估价目的 (1 分) (1)谁委托估价， 为什么估价； (2)估价 结果应用方向。 二、估价依据 (3 分) 估价依据是否全面； 估价依据是否考 虑了必威体育精装版政策 调整； 估价依据是否具有 针对性。三、地价定义 (4 分) 土地用途。说 明证载用途、实际 用途 (或规划用途 )、设定用